Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5281 K.2018/1949

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 01.01.2009 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı bulunduğu taşınmazın kira bedelinin aylık 2.580 TL olduğunu, ... 14. Noterliği'nin 27.11.2014 tarih ve 19572 yevmiye ihtarnamesi ile kira bedelinin arttırılmasının ihtar edildiğini ancak davalı tarafından cevabi ihtarname gönderilmek suretiyle kira bedelinin sözleşmeye uygun şekilde %10 olarak arttırılacağının bildirildiğini belirterek taşınmazın kira bedelinin 01.01.2015 tarihinden itibaren 4.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece önceki yargılamada duruşma yapılmadan, davacı vekilinin iki haftalık kesin süre verilmesine rağmen kesin sürede gerekli bilgi ve belgeleri dosyaya ibraz etmediği gerekçesiyle verilen 23.03.2015 tarihli kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.11.2015 tarihli ve 2015/6257 Esas, 2015/9833 Karar sayılı ilamı ile tarafların hukuki dinlenilme hakkını kısıtlayacak şekilde duruşma açılmaksızın sonuca gidilmesi doğru olmadığı belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılamada davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01.01.2015 tarihinde başlayan dönem için aylık kira bedelinin 2.580 TL olarak tespitine ,davacının emsale göre kira bedelinin tespitine ilişkin fazla isteminin reddine karar verilmiş ,hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesinde” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan

sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında imzalanan 01.01.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, 19.01.2015 tarihinde açtığı işbu dava ile 5 yıldan sonraki dönem olan -01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan- hak ve nesafet dönemine ilişkin kira bedelinin tespitini talep etmiştir.

Bu itibarla, Mahkemece yapılacak iş re'sen emsal araştırması da yapılarak ve bu konuda uzman olan kişilerden seçilecek bilirkişilerle birlikte keşif yapılmak suretiyle kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli tespit edilip bu kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken emsal taşınmaz bilgileri veya kira sözleşmeleri sunulmadan kira bedelinin emsale göre arttırılmasının mümkün olmadığı ne var ki davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasının istemekte hukuki yararı

bulunduğu, bu durumda ÜFE oranında artış yapılarak bu miktara göre yeni dönemde ödenecek kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği ancak bu şekilde belirlenecek kira bedelinin ödenmekte olan kiradan daha düşük olamayacağı gerekçesiyle yazılı şekilde son ödenen kira bedeline hükmedilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.