Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5409 K.2019/1651

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının davaya konu taşınmazı 13/11/2013 tarihinde aylık 750.00 TL kira bedeli ile kiralayarak aynı tarihte daireye taşındığını ancak kira sözleşmesinin 01/01/2014 tarihinde başladığını, 13/11/2014 tarihinden itibaren kendiliğinden bir yıl uzamasına rağmen davalı tarafından 17/12/2014 tarihinde gönderilen ihtarname ile evin boşaltıldığını, mecurun kış mevsiminde boşaltılması nedeni ile evin ancak 7 ay sonra kiralanabildiğini belirterek 7 aylık kira bedeli olan 5.250,00 TL ile 7 aylık aidat gideri olan 350,00 TL'nin tarafına ödenmesi gerektiğini, davalı ile yapılan protokol gereği,

verginin yarısının kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını, 301,00 TL olan bu ödemenin de tarafına yapılmadığını, ayrıca davalının evi hor kullanması nedeni ile evde zararların oluştuğunu, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/42 D.iş sayılı dosyası ile eve verilen zararların 531 TL olarak tespit edildiğini belirterek şimdilik 6.432,00 TL maddi alacak ve zararın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davalı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/01/2014 olarak belirlendiğini, yasanın aradığı şekilde 15 gün öncesinden feshedileceğinin davacı tarafa bildirdiğini, taşınmazın bulunduğu yerin kiralamaya müsait bir yer olduğunu, bu nedenle erken tahliye nedeni ile tazminatın haksız olduğunu, evde meydana gelen zararların tümünün kendisinden kaynaklanmadığını, vergiye ilişkin yapılan protokolün baskı ile yapıldığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, 6.432,00 TL'nin dava tarihinden itibaren davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalının makul süre kira alacağına ve aidat bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Türk Borçlar Kanunu'nun 325.maddesinin 1.fıkrasının ilk cümlesi “Kiracı, sözleşme süresine ve fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadırlar.

Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiraya verenin bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Davacı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluşur.

Bununla birlikte taraflar arasında 01.01.2014 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin “Özel Koşullar” bölümünün 6. maddesinde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az 30 gün evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder." şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Sözleşmede tarafların makul süreyi 30 gün olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 30 günlük makul süre tazminatına ve 30 gün için aidat bedeline karar verilmesi gerekirken eksik değerlendirme ile yazılı şekilde 7 aylık makul süre tazminatı ve 7 aylık aidat bedeli üzerinden hüküm tesisi doğru değildir.

3- Davalının hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Dava ... 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2015/42 D.iş dosyası dayanak gösterilerek açılmış olup mahkemece delil tespiti raporu esas alınarak hüküm kurulmuştur. Tespit dosyasında ve davalının cevap dilekçesinde tespit raporuna itirazlarının bulunduğu ve dava konusu taşınmaza ilişkin keşif yapılmadığı görülmüştür.

İtiraza uğrayan delil tespiti bilirkişi raporunun hükme esas alınması doğru değildir.

Bu durumda mahkemece, konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınarak, tespit raporu ve fotoğraflar incelenmek suretiyle normal kullanımdan kaynaklı yıpranmalar dışında hor kullanma bedellerinin belirlenip yıpranma payı da düşülerek bulunacak hor kullanma bedeline hükmedilmesi gerekirken tespit raporu ile yetinilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hüküm, bu nedenlerle bozulmalıdır.