Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5436 K.2019/4834

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hüküm, süresi içinde davacılar tarafından duruşma istemli temyiz edilmiştir. Davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılardan Asfen Yapı İnş. Gıda Tur.Tic.San.Tic.Ltd.Şti. ile davalılar arasında ... ilçesinde bulunan Çevik Kuvvet Şube Müdürlüğü içinde bulunan voleybol ve basketbol sahalarını kapsayan 1120 m2 lik alanın cafe- restoran olarak kullanımına ilişkin beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davacılardan SSC Grup Yapı İnş.San.

Tic.Ltd.Şti ile davalılardan Çevik Kuvvet Müdürlüğü arasında ise 10.10.2013 tarihli sekiz yıl süreli kiralananın iyileştirilmesi ve işletilmesi hususunda sözleşme imzalandığını, sözleşmede üstlenilen yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla 2.500.000TL harcama yapıldığı halde sözleşme ilişkisinin devir edildiğinden bahisle kira sözleşmesinin davalılar tarafından haksız olarak feshedildiğini belirterek davacılardan Asfen Yapı İnş.

Gıda Tur.Tic.San.Tic.Ltd.Şti.'nin kiracı olduğunun ve kira sözleşmesinin devam ettiğinin tespitine, yine davacılardan SSC Grup Yapı İnş.San.

Tic.Ltd.Şti 'nin kiracı olduğunun ve kira sözleşmesinin devam ettiğinin tespitine, davacıların kiracılık haklarının olmadığının tespitine karar verilmesi halinde ise fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla yapılan harcamalara karşılık şimdilik 10.000TL 'nin 11.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davacılardan herhangi birinin

kiracılık hakkının olduğunun tespiti halinde ise davalıların başka kantin açarak sözleşmeye aykırı davranmaları nedeniyle uğradıkları zarara karşılık şimdilik 10.000TL 'nin 11.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılardan SSC Grup Yapı İnş.San. Tic.Ltd.Şti'nin temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Kiracılık sıfatının tespiti davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınması gerektiği, Harçlar Kanunu'nun 28. maddesinde ise alınması gereken harcın dörtte birinin peşin alınacağı ve kalanın ise kararın verilmesinden itibaren iki ay içerisinde ödeneceği, 32. maddesinde de yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı, 30. maddesinde ise muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde belirtilen değerden fazla olduğunun anlaşılması halinde yalnız o celse için muhakemeye devam olunacağı, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Olayımıza gelince; uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkin olup davaya konu 11.10.2013 tarihli kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli 181.000 TL olarak belirlenmesine rağmen, dava değeri talep edilen tazminat miktarları olan 20.000TL şeklinde gösterilerek, 341.55TL yatırılan peşin harç üzerinden dava açılmıştır.

Bu durumda Mahkemece; dava tarihi itibarı ile davacının ödediği yıllık kira bedeli tespit edilerek, bu değer üzerinden yukarıdaki esaslara göre verilecek süre içerisinde harcın tamamlattırılarak, ondan sonra yargılamaya devam olunması, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde harç tamamlattırılmadan yargılamaya devam edilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3-) Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.10.2013 başlangıç tarihli ve beş süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı Asfen Yapı İnş. Gıda Tur.Tic.San.Tic.Ltd.Şti.

08.05.2015 tarihinde açmış olduğu iş bu dava ile, davalıların 03.03.2015 tarihli olur ile kira sözleşmesini tek yanlı ve hukuka aykırı olarak feshettiğini ve kiralananın tahliye edilmesini ihtar ettiğini belirterek, kiracılık sıfatının tespitini ve bu konudaki muarazanın giderilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamı ve sözleşme hükümlerine göre sözleşme konusu kafeterya (kantin) mahallinin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre davacıya kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Davalı idare, kira sözleşmesine aykırı olarak işletmenin el değiştirdiğini, ayrıca elektrik borcunun bulunduğunu belirterek sözleşmenin feshine karar vermiştir.

Bu itibarla, kiralananın niteliğinin davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine ya da çatılı iş yeri kirası hükümlerine tabi olup olmamasının önemi bulunmamaktadır. Ancak süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davalı idare tarafından 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine dayanılarak tahliyesinin istenmesi mümkün değildir.

Kiralananın konut ya da çatılı iş yeri kiralarına tabi olması durumunda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda fesih ve tahliye sebepleri sınırlı şekilde gösterilmiş olup, kiraya verenin

bu sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır. Yukarıda bahsedilen sözleşmenin feshi için gösterilen neden sözleşme şartlarına aykırı davranılmasıdır. Bu durum, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açılmasını gerektirir.

Gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi nedeniyle 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi gereğince kiralananın tahliyesinin istenemeyecek olması, gerek 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davacının taşınmazdaki kiracılığı devam etmektedir.

Bu durumda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin ret edilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.