Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5594 K.2018/3010

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı kiraya veren şirket; davalının halen brüt 48.510 TL kira ödediğini belirtilerek aylık kira bedelinin 01.10.2013 tarihinden itibaren brüt 52.250 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı kiracı şirket; davacının fahiş artış istediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kira bedelinin aylık brüt 51.527 TL olarak tespitine fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.2007 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlara ilişkin 1. madde 2. fıkrasında kira bedelinin, TÜİK Ekim ayı içinde açıklanan ÜFE endeksinin 12 aylık ortalama değişim oranı kadar artırılarak belirleneceği düzenlenmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu

konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Olayımızda; 01.10.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istenmiş, Mahkemece, kira parasının 2012 Eylül ve 2013 Eylül ayları ÜFE endeksi farkına göre hesaplanan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile brüt 51.527 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Ancak taraflar tacir olduğundan 6098 Sayılı TBK'nun 344. maddesi yerine sözleşme hükümlerine göre kira bedelinin tespiti gerektiği gibi, TBK'nun 344. maddesine göre de; kira parasının tespitinde uygulanması gereken ÜFE oranın 12 aylık ortalama değişim oranına göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle talebin sözleşmede belirtilen artış şartına göre değerlendirilmesi gerekirken hatalı bilirkişi raporuna göre kira bedelinin tespitine karar verilmiş olması isabetli değildir.

Ancak, bu yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği ve "hakimin takdir yetkisi kapsamında" kalmadığından; hükmün, HUMK 438/7, C2 hükmü ve 6100 sayılı HMK 370/2 ek 3/1 maddesi gereğince düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.