Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5595 K.2019/1993

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... camii minaresinde davalıya ait baz istasyonu kurulması amacıyla kira sözleşmesi yapıldığını, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 11/08/2012 tarihi itibarıyla sona erdiğini, yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamadıklarını, bu sebeple bu tarihte baz istasyonunun sökülmesi ve eski hale getirilmesi istendiğini, ancak davalının baz istasyonunu sökmediğini, 24/10/2013 tarihine kadar yararlanmayı sürdürdüğünü,

herhangi bir kira ödemesi yapmadığını ve davalının sebepsiz yere zenginleştiğini belirterek davalının emsal kira sözleşmeleri baz alınarak kira ödemesi gerektiğini ayrıca baz istasyonu sökerken bulunduğu alana da zarar verdiğini bu sebeplerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 3000 TL kira bedeli ve 250 TL onarım bedeli olmak üzere toplam 3250 TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında davasını ıslah ederek talep miktarını 26.229,01 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı, davacının iddialarını hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, baz istasyonunun kurulması amacıyla 18/06/2002 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi akdedildiği ve taraflar arasındaki ilişkinin geçerli olan bu kira sözleşmesine dayandığını, kira bedellerini düzenli olarak ödendiğini bu nedenle haksız işgalden ve ecrimisil talebinden bahsedilemeyeceğini, 15.06.2013 tarihinde baz istasyonlarına müdahale edilerek kullanımın engellendiğini, söküm sonrası hasarsızlık tutanağı ile hasar verilmediğinin sabit olduğunu, emsal kira bedellerini kabul etmediklerini, yazılı kira bedelleri üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, 26.229,01 TL den 3.250,00 TL'nin dava tarihinden itibaren; ıslah edilen 22.979,01 TL'nin ıslah tarihi olan 28/01/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı kira alacağı ve onarım bedeli talebine ilişkindir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının kira alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 33.maddesinde yer alan “Hukukun Uygulanması” başlıklı maddede, “ Hakim Türk Hukuku'nu resen uygular.” denilmiştir. Aynı kanunun 31.maddesi hükmü gereğince; davanın hukuki niteliğini belirlemek ve davayı aydınlatmak görevi hakime aittir. 04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taraflar arasında 18.06.2002 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesinin akdedildiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesine konu yer açık alan vasfındadır. Davacı, kira sözleşmesinin 18.06.2012 tarihinde sona erdiğini, kira sözleşmesinin yenilenmediğini, davalının kira bedelini ödemeksizin kiraya konu yeri kullanmaya devam ettiğini iddia ederek emsal kira bedelleri üzerinden belirlenecek bedelin ödenmesini talep etmiş, davalı ise davacı ile arasında geçerli bir sözleşme olduğunu, emsal kira bedellerinin kabul edilmediğini, yazılı kira sözleşmesine göre alacağın belirlenmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

Türk Borçlar Kanunu 327.maddesinde yer alan düzenlemeye göre somut olayda, taraflar arasında belirli süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Dosyadaki bilgi ve belgelerden, kira sözleşmesinin feshine dair fesih ihbarına rastlanmamıştır. Kira sözleşmesinde belirlenen 10 yıllık süre sona ermesine rağmen fesih ihbarı olmaksızın taraflarca kira ilişkisinin sürdürülmüş böylece taraflar arasındaki kira sözleşmesi, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüştür. Bu halde, taraflar arasındaki 18.06.2002 tarihli kira sözleşmesinin ayakta olduğu açıktır. Ne var ki, mahkemece yanlış hukuki nitelendirme ile kira sözleşmesinin sona erdiği, davalının haksız işgalci konumunda olduğu gerekçesiyle davalının emsal kira bedelleri dikkate alınarak hesaplanan ecrimisil bedelinden sorumlu olduğuna hükmedilmiştir.

Bu nedenlerle mahkemece yapılacak iş, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin devam ettiği gözetilip davalının 22.10.2013 tahliye tarihine kadar, 18.06.2002 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinden sorumlu olduğu dikkate alınarak karar verilmesi iken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.