Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5624 K.2018/9208

............

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalının 01.05.2013 tarihli sözlü sözleşme ile kiracı olduğunu, son dönemde yıllık kira bedelinin net 11.370 TL ödendiğini, kira bedelinin rayicin altında kaldığını ileri sürerek, 01.05.2015 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin net 20.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Davacı, bilirkişi raporu doğrultusunda talebini ıslah etmiş ve yıllık kira bedelinin 28.404 TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı; davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; ıslah talebi dikkate alınarak davanın kısmen kabulü ile 01.05.2015 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin net 28.404 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının bilirkişi raporu ve eski kiracılık indirimine yönelik itirazlarının incelenmesinde;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle

.... açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde ise 01.05.2015 tarihinden itibaren yıllık brüt 28.404 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. İnşaat mühendisi ve emlakçı bilirkişiler; ziraat bankası emsalinin en uygun emsal olduğu kanaati ile rapor düzenlemiş ise de; rapor hükme elverişli değildir.

Mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında, hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak brüt kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik bilirkişi raporuna dayalı olarak, hak ve nesafet indirimi de yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

3-) Davalının ıslaha yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde,

Davadaki istem kira parasının tespitine yönelik olup, davacılar dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuşlardır. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacıların iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladıkları yararı yansıtmaktadır.

Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacıların dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.

4- ) İlam harcına yönelik yapılan incelemede; Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istnmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınması gerektiği, davanın nispi harca tabi olduğu, dava açarken davacı taraftan maktu harç alındığı ve hüküm fıkrasında da maktu harç ile yetinildiği anlaşıldığından, Mahkemece bir yıllık brüt kira farkı üzerinden karar ve ilam harcının ikmali gerekirken, alınması gereken karar ve ilam harcına eksik hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

.....