Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5629 K.2019/4779

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin tapuya şerhi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ... 19 parselde kayıtlı olan ...4 apart nolu villa vasıflı taşınmaz üzerinde 04.10.1999 başlangıç tarihli ve 99 yıl süreli kira sözleşmesi ile önceki malik kiraya veren Kiriş Otelcilik A.Ş. ile kiracı davacı dışı ... arasında kira sözleşmesi yapıldığını ve kira sözleşmesinin tapuya şerh verileceğine ilişkin kayıt nedeniyle tapu kaydına ... lehine kira şerhinin işlendiğini, ... vefatı sebebiyle ... adına tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini devralmış olan davacı lehine kira sözleşmesinin mahkeme kararı uyarınca tapuya şerh edilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

TMK’nin 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.

Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber, aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına kavuşmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinden doğan hak, esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekecektir.

Kiracıya kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmelerinin TMK’nin 1009. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur.

6098 sayılı TBK'nun 310. maddesinde '' Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur '' düzenlemesi mevcuttur.

Kiracılığın devri TBK'nun 323. maddesi uyarınca; kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3. kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Yine aynı kanunun 366. maddesinde de benzer düzenlemeye yer verilmiştir.

Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilebileceği hususu düzenlenmiştir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanununun 312. maddesinde, taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin karlaştırılabileceği hükmüne yer verilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda iki taraf sözleşme yapabilir. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunundaki bu düzenlemeler gereğince kira sözleşmesinin şerh anlaşması olduğu sürece tapuya şerhi olanaklıdır.

Somut olayda, davaya dayanak yapılan 11.09.2001 başlangıç tarihli ve 99 yıl süreli kira sözleşmesi ile önceki malik kiraya veren Kiriş Otelcilik A.Ş. ile kiracı dava dışı ... arasında kira sözleşmesi yapıldığı, 14.08.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ...'ün bahsi geçen 11.09.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesini davacıya devrettiği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin devri nedeniyle 11.09.2001 tarihli kira sözleşmesinin tüm şartları ve hükümleri ile davacıya devredildiğinin kabulü gerekir.

11.09.2001 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 2. maddesinde; sözleşmenin tapu siciline şerh edileceği, 4. maddesinde; kira sözlemesinden kiracının mirasçılarının da aynı şartlarla yararlanacağı, 5. maddesinde; kira sözleşmesinin kiracı tarafından 3. Kişilere devredilebileceği düzenlenmiş olup, özgür irade ile taraflar arasında düzenlenmiş bu şartlar tarafları bağlar.

Yukarıdaki açıklamalara göre ; davalının TBK'nun 310. maddesi gereğince; dava konusu taşınmazı satın almakla kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kira sözleşmesinin devri ile, TBK'nun 323. maddesine göre de; ilk kiracının tüm hak ve yükümlülüklerinin devralan kiracıya geçeceği, sözleşmede, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesinin karşılaştırılmış olması karşısında, kira sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.