Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5671 K.2019/437

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; eski malik ile imzalanan 15.06.2009 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 600,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 15.01.2016 tarihinden itibaren 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 27/01/2016 tarihli ıslah dilekçesiyle de, kiralananın aylık kira bedelinin 3.000,00-TL olarak tespiti talebinin kabul görmemesi halinde aylık kira bedelinin 2.000,00-TL olarak tespitine, iş bu kira bedelinin dava tarihinden itibaren (24.06.2015) geçerli sayılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın kabulüne, kiralanan taşınmazın kirasının 1.400,00-TL arttırılmak suretiyle dava tarihi olan 24/06/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, net (Vergiler hariç) 2.000,00-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

TBK'nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

Olayımıza gelince. 15.06.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesi ile belirlenecek olan kira bedelinin 15.01.2016 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemiş, yargılama sırasında ise kira bedelinin başlangıç tarihine ilişkin talebini 25.06.2015 olarak değiştirmiştir. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir.

Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 15.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 24.06.2015 tarihinde dava açılmış olması karşısında 24.06.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez.

Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (15.06.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem kira bedelinin, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına uygun olarak; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılmak suretiyle belirlenmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.