Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5673 K.2019/845

Taraflar arasındaki kira bedel tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; halen aylık 700 TL olan kira bedelinin 02.07.2015 tarihinden itibaren 1.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı; davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.10.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1- Kira parasının tespitine ilişkin 6098 Sayılı TBK'nun 344. maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda; davacı emsallerinden A-101 market emsali gezilmiş, bilirkişi emsalin aylık kira bedelinin net 917 TL olduğunu belirterek emsal incelemesi yapılmıştır. Davacı tarafından dosyaya sunulan kira sözleşmelerine göre, A-101 market emsal taşınmazın hissedarlar tarafından ayrı ayrı sözleşmeler ile kiraya verildiği ve aylık 917 TL kira bedelinin 1/3 hisse yönünden kararlaştırılan kira bedeli olduğu iddia edilmiştir. Mahkemece bu emsal yönünden kira bedeli araştırılarak ve bilirkişiden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

2-Davalının eski kiracılık indirimi yapılmamasına yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde,

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.10.2015 tarihinden itibaren aylık brüt 500 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.