Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5677 K.2019/1140

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının halen aylık 2.650 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek, 01.05.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 8.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, adi ortaklık kurduğunu, kiracılık sıfatı kalmadığını, taşınmazın bir bölümünü kullanamadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece emlakçı ve inşaat mühendisi bilirkişilerin ibraz ettiği rapor doğrultusunda kira bedelinin 01.05.2014 tarihinden itibaren aylık net 3.500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Taraflar arasında imzalanan 01.05.2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında daha önceden kira bedelinin tespiti davası açıldığı da ileri sürülmemiştir.

Davacı tarafından tespiti talep edilen 01.05.2014 dönemi hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Bilirkişi heyeti dava dosyasına ayrı ayrı rapor sunmuştur.

İnşaat mühendisi ve emlakçı bilirkişiler ibraz ettikleri raporda; taşınmazın rayiç değerinin aylık 3.500 TL olduğunu belirtmiş, hukukçu bilirkişi ise endeks yolu ile kira bedelinin 2.842 TL olacağını, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde ise kira bedelinin eski kiracılık indirimi ile aylık net 3.225 TL olacağını belirtmiştir.

Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek, davalının ödediği veya ödemeyi kabul ettiği miktardan az olamamak kaydı ile hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

2-) Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.