Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5709 K.2018/8703

..... Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda kira sözleşmesinin feshine ilişkin davanın reddine, tazminat talebine ilişkin davanın ise kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içerisinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında .......adresinde bulunan taşınmaza ait 01.11.2006 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi, aynı adreste bulunan 26/B nolu taşınmaza ait ise 05.02.2003 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu;

davalının 2014 yılı Mart ayı başında kiralananları hasarlı halde bırakarak habersizce tahliye ettiğini ve halen yeniden kiraya verilemediğini belirterek 26/A nolu dükkana ait 01.03.2014- 01.11.2014 tarihleri arasında aylık 750 TL 'den 8 aylık kira alacağı toplamı 6.000.-TL, 26/B nolu dükkana ait 01.03.2014- 05.02.2015 tarihleri arasında aylık 750.-TL 'den 11 aylık kira alacağı toplamı 8.250.-TL 'den olmak üzere toplam 14.250.-TL kira alacağı bulunduğunu;

ayrıca davaya konu kiralananlar davalıya sağlam ve eksiksiz olarak teslim edildiği halde yapılan delil tespiti sonucunda kiracı tarafından tazmin edilmesi gereken hasar bedelinin malzeme ve işçilik dahil 11.100.-TL olduğunun tespit edildiğini belirterek kira sözleşmelerinin feshini, kira parası ve zarar bedeli toplamı olan 25.350.-TL 'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı kiralananda 11 yıldır kiracı olarak bulunduğunu, kiralananları davacının bilgisi dahilinde tahliye ederek eksiksiz ve sağlam olarak davacıya teslim ettiğini, zamanla oluşan yıpranmalar sebebiyle davacıya 2.000.-TL ödeme yaptığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece akdin feshi davasının reddine, 5.000.-TL kira alacağı ve 9.590.-TL hasar bedeli olmak üzere toplam 14.950.-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

..... 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Kiralayan olmayan malik kiralananda meydana gelen hasarlar nedeniyle tazminat davası açabileceği ve kira alacağı isteminde bulunabileceği gibi; sözleşmenin tarafı olan ve sözleşmeden kaynaklanan hakkı nedeniyle malik olmayan kiralayanın da tazminat ve kira alacağına ilişkin dava açma hakkı vardır. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, Hâkim tarafından yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alınmalıdır.

Davalı aleyhine ödenmeyen kira alacağı ve hor kullanmaya ilişkin tazminat istemine dayalı dava açanın ... olduğu halde davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.11.2006 başlangıç tarihli bir yıl süreli 26/A nolu dükkana ilişkin kira sözleşmesini kiraya veren sıfatı ile imzalayanların ... ve ....... olduğu anlaşılmaktadır.

26 /A nolu kiralanana ilişkin davayı açan davacı, kiralayanlardan biri olup sözleşmedeki kira bedelinden ve tazminattan payına düşen kısım için dava açabilir. Ancak belirtilen taleplerin davacının payına düşen kısım olup olmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.

Mahkemece davacının diğer kiraya veren....... mirasçısı olup olmadığı ya da malik sıfatıyla iş bu davaya konu taleplere ilişkin istemde bulunup bulunmadığı hususu araştırılarak, veraset ilamı ve tapu kaydı getirtilip davacının dava ehliyeti üzerinde durulmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3-) Kabule göre ise: Davalının makul süre kira tazminatına yönelik temyiz itirazının incelenmesine gelince;

Davaya dayanak yapılan 26/A nolu dükkana ilişkin 01.11.2006 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesinde " Kiracı, kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeyi taahhüt eder." düzenlemesi yer almaktadır. Tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri bu hüküm geçerli olup tarafları bağlar.

Davaya konu taşınmazın tahliye edildiğine dair tutanak bulunmamakla birlikte, kiralananın 01.03.2014 tarihinde tahliye edildiği her iki tarafın kabulündedir. Bu durumda taşınmazın tahliye edildiği tarih 01.03.2014 tarihi olarak kabul edilmelidir.

Kira sözleşmesinde kiralananın kira süresinin bitiminden önce tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle feshedilebileceğinin kararlaştırılması halinde, bu bildirimin sözleşmede belirlenen fesih süresine uygun olarak yapılması zorunludur. Kiracının bu ihbar şartına uymadan taşınmazı 01.03.2014 tarihinde tahliye ettiği anlaşılmaktadır. TBK 'nun 325.

Maddesinde ; " Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek , ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. " düzenlemesine yer verilmiştir. Ancak ne var ki taraflarca sözü geçen sözleşmede makul süre bir ay kabul edildiğinden davalı da sözleşmeye uygun feshi ihbarda bulunmadığından davalı erken tahliye

.......

nedeniyle davacı kiraya verenin de kabul ettiği 01.03.2014 tahliye tarihinden itibaren bir aylık kira bedelinden sorumludur. Bu husus gözetilmeden yazılı şekilde sözü geçen kiralanana ilişkin üç aylık makul süre kira tazminatına karar verilmesi de doğru değildir.

......