Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5737 K.2019/1992

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 791 parselde kayıtlı taşınmazı restoran ve piknik alanı olarak davalıdan kiraladığını, 30.05.2007 tarihli kira sözleşmesinde kira süresinin 20 yıl olarak belirlendiğini, mecurda kış döneminde kullanmak üzere kapalı alan inşa ettirdiğini, çevre düzenlemesi ve elektrik düzenlemeleri yaptırdığını, yaptığı masrafların kiradan düşüleceğinden hareketle kira bedelini yatırmadığını, temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası ile taşınmazdan tahliye edildiğini, davalının yapılan muhdesatları benimseyerek taşınmazı yeniden kiraya verdiğini belirterek davaya konu taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu tüm masrafların dava tarihindeki karşılığının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı, tadilat ve buna yönelik yapılan harcamalar için köy tüzel kişiliğinden bir karar alınmadığını, karara bağlanmayan harcamanın kiradan düşülemeyeceğini, ayrıca sözleşmenin 12.maddesinde, kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmayacağını ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı mal sahibinin mülkü olacağı hükmünün yer aldığını, kira sözleşmesindeki açık hükme rağmen açılan davanın haksız olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile, dava konusu 137.196,80 TL alacağın dava tarihi olan 13.03.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 30.05.2007 tarihli yirmi yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, dava konusu taşınmazdan dava yolu ile tahliye edilmiş, ilgili karar 22.11.2011 tarihinde kesinleşmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar 12. maddesinde "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmayacağını ve bu gayrimenkul inşaatının tamamının mal sahibinin mülkü olacağı" kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak açılan tahliye davası üzerine taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini Türk Borçlar Kanunu'nun 530.maddesi uyarınca vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmenin 12. maddesinde kastedilen tezyinat ise, süsleme anlamında ve ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.

Mahkemece davacı tarafından yapıldığı iddia olunan zorunlu ve yararlı masrafların tespiti için yerinde keşif yapılıp alınan kök ve 4 adet ek rapor sonucunda, 1.ek rapora itibar edilerek yapılan restoran, saha aydınlatma değeri, sundurmanın 2007 imal tarihi itibari ile değeri olan toplam 137.196,80 TL'ye hükmedilmiştir. Ne var ki, hükme esas alınan raporda yıpranma payı düşülmemiştir. Ayrıca mahkemenin gerekçesinde hükme esas alınan rapora hangi nedenlerle üstünlük tanındığı da gerekçelendirilmemiştir.

O halde mahkemece yapılacak iş, önceki bilirkişi heyetinden alınacak ek rapor ile, kiralananda yapılan imalatların, yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle belirlenecek sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.