Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5743 K.2019/1994

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalılar ile 01/02/2013 tarihinde kira sözleşmesinin akdedildiğini, kiralananda iş yeri ruhsatı alabilmek için tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayı gerektiğini, davalıların üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemeleri nedeni ile ruhsat alamadığını, kiraların süresinde ödediğini, kira sözleşmesi ile davalı ...'na 10.000,00 TL bedelli teminat senedi verildiğini, az bulunması nedeni ile davalı ...'a 5.000,00 TL bedelli hamil hanesi boş bir senet daha verildiğini, iş yeri ruhsatı için gerekli hususlar yerine gelmediğinden iş yerinin kapatıldığını, bunun üzerine davalılara ihtarname çekip taşınmazı tahliye ettiğini,

davalılar tarafından teminat senetlerini icraya konulduğunu belirterek ... 2. İcra Müdürlüğünün 2014/5351 Esas ve 2014/5350 Esas sayılı dosyalarından borçlu olmadıklarının tespitini talep etmiştir.

Davalılar; kira sözleşmesi uyarınca iş yeri ruhsatı alınması hususunda kiraya verenin bir sorumluluğunun bulunmadığını, ayrıca bu yönde kanundan doğan yükümlülüğünün de olmadığını, iddia edildiği gibi ruhsat alınmamasında kusurunun olmadığını, kiracının taşınmazı kira süresinin dolmasından önce 29.04.2014 tarihinde tahliye ettiğini ve o tarihten beridir de kira bedellerini ödemediğini bu nedenle 10.000 TL' lik teminat senedinin icraya konulduğunu, davacının iddia ettiği gibi 5.000 TL' lik senedin kira ilişkisiyle ilgili olmadığını, keza bunu doğrulayan bir iddia ve delilinin de bulunmadığını, yazılı delille ispat etmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile, ... 2. İcra Müdürlüğünün 2014/5351 sayılı takip dosyasında davacılar ... ve ...'nun davalı ... ve ...'na borçlu olmadığının, ... 2. İcra Müdürlüğünün

2014/5350 sayılı takip dosyasında davacı ...'ın davalı ...'na borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, teminat senetlerine dayalı başlatılan icra takiplerinden davacı kiracının borçlu olup olmadığının tespitine ilişkindir.

1- 6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nın 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. TBK'nın 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında 01.02.2013 tarihli kira sözleşmesinin varlığına dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, ruhsatın kiraya veren tarafından alınacağına dair bir yükümlülük bulunmamakta olup davacı, davalının iş yeri ruhsatı alacağını da usulüne uygun şekilde ispat edememiştir. Bu durumda iş yerinin ruhsatının alınması yükümlülüğü davacı kiracıdadır. Davaya konu yer kuaför olarak kullanılmakta olup davacı, kiralanan taşınmazın vasfını araştırmalı, ruhsat alıp alamayacağını tespit etmeli ve ondan sonra sözleşme yapmalıdır. Davacının iş yerinde ruhsat alamamasında davalı kiraya verenin kusuru bulunmamaktadır. Bu halde, davacı kiracının feshi haklı nedenlere dayanmamaktadır.

Kira sözleşmesinin feshinin haksız olması halinde kiracının, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesinde göndermesi ile aynı Kanun'un 52. maddesi uyarınca kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davalı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Mahkemece bilirkişi raporu ile taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre tespit edilerek, belirlenecek makul süre tazminatının, davacı tarafça verilen 10.000,00 TL'lik teminat senedinden düşülüp davacının borçlu olmadığı kısmın belirlenmesi gerekirken, mahkemece yanılgılı değerlendirme ile davacının 10.000,00 TL'lik senetten borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

2- Davalıların 5.000,00 TL bedelli senede yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı, imzalanan kira sözleşmesi uyarınca davalılara 10.000,00 TL ve 5.000,00 TL bedelli iki adet teminat senedi verildiğini iddia etmiş, davalılar ise, 5.000,00 TL'lik senedin kira ilişkisine dayanılarak verilmediğini, farklı bir hukuki ilişkiye ilişkin olduğunu ileri sürmüşlerdir. Bilindiği üzere kambiyo senetleri sebepten mücerret olup, bono nedeni ile borçlu olmadığının ispatı ancak yazılı delile mümkündür.

Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi hükmü uyarınca; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Gerek doktrinde, gerek Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği üzere ispat yükü, hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kimseye düşer.

Öte yandan, ileri sürdüğü bir olaydan kendi yararına haklar çıkarmak isteyen kimsenin, iddia ettiği olayı kanıtlaması gerekir (HMK madde 190). Bu nedenle ispat külfeti öncelikle davacıdadır. Davacı ise hukuki ilişki gereği iddiasını ancak yazılı delil ile ispat edebilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır.

Yazılı delille veya yazılı delil başlangıcı yoksa davanın, ikrar (HUMK. md.236-HMK.md.188) yemin (HUMK.md.344-HMK.md227) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır.

Bir vakıayı ispat yükü kendisine düşen taraf, o vakıayı başka delillerle ispat edemezse, diğer tarafa yemin teklifinde bulunabilir. Yemin, iddianın ispatı yönünden son başvurulacak bir ispat vasıtasıdır. Hakim, davacının iddiasını, yazılı delillerle ispat edemediği kanaatine vardığı takdirde, davacı tarafa, dava dilekçesinde dayandığı yemin delilini de resen hatırlatmalıdır. Aksi halde, davacının tüm delilleri toplanıp, değerlendirilmemiş olur.

Somut olayda, davacının dava dilekçesinde açıkça yemin deliline dayandığı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Mahkemece, yazılı delillerle davasını ispat edemeyen davacıya, senedin kira ilişkisine dayanılarak verildiği konusunda davalıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.