Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5752 K.2017/14605

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı şirketin maliki bulunduğu taşınmazda 01/01/2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşme gereği kiracı olduğunu, metruk halde kiralanan taşınmaza birçok masraf yaparak kiralananı köftecilik yaptığı lokanta haline getirdiğini ve işletmeye başladığını ancak davalının taahhütlerini ve üzerine düşen sorumluluklarını yerine getirmeyerek mevcut işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının iptal edilmesine neden olduğunu belirterek taşınmaza yapmış olduğu masraflar karşılığı olarak şimdilik 24.720,00 TL tazminatın yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; görev ve zamanaşımı itirazı olduğunu belirterek, davacının tek taraflı ve haksız olarak kira sözleşmesini feshettiğini, kendisinin herhangi bir kusuru bulunmadığını, davacının mevcut durumu bilerek taşınmazı kiraladığını, yapıldığı iddia edilen masrafların ise lüks masraflar olduğunu beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre 6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K.'nun, 414. Md.) maddesi gereği, masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Taraflar arasında düzenlenen 01/01/2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin 3. maddesinde, kiracının mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı düzenlenmiş ise de; kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.

Somut olayda; davalı kiracı tarafından kiralanan taşınmaz 07.12.2011 tarihli tutanak ile kiraya verene teslim edilmiş olup, bu durumda kira sözleşmesinin süresi dolmadan sonlandırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasında 07.03.2011 tarihinde aynı taleplerle açılan ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/115 Esas sayılı dosyasında, Mahkemece takipsizlik nedeniyle davanın açılmamış sayılmasına dair verilen hüküm, 26.12.2012 tarihinde kesinleşmiş olup, davacı bu dosyada alınan 16.08.2011 tarihli bilirkişi raporuna dayanarak mecura yapılan imalatlar bedelinin tazminini istemiş, Mahkemece kiralanan yere yapılan giderlerin davalı tarafından ödenmesi gerektiği belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ancak Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda faydalı ve zorunlu imalatların belirtilmediği ve kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payı düşülmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceğinin de nazara alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.