Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5793 K.2019/1589

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının 16.07.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalının ödediği kira bedelinin, emsal kiraların altında kaldığını belirterek kira bedelinin 16.07.2014 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren aylık kira bedelinin brüt 46.875 TL olarak tespitine, müteakip kira döneminde belirlenecek bu kira bedeline ÜFE oranında artış yapılmasına, karar verilmesini istemiştir.

Davalı; sözleşmenin 09.06.2017 tarihinde sona ereceği davacı tarafından ancak bu tarihe kadar tespit istenemeyeceği her yıl kiranın artırıldığı, talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; kısa karar ve hükümde, "Davanın 16.07.2016 tarihinde başlayacak kira dönemi itibariyle kabulüne, diğer talepler yönünden reddine," karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı ve asli müdahil vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297 nci maddesi uyarınca, mahkeme kararlarının;

a) Hükmü veren mahkeme ile hâkim veya hâkimlerin ve zabıt kâtibinin ad ve soyadları ile sicil numaraları, mahkeme çeşitli sıfatlarla görev yapıyorsa hükmün hangi sıfatla verildiğini,

b) Tarafların ve davaya katılanların kimlikleri ile Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, varsa kanuni temsilci ve vekillerinin ad ve soyadları ile adreslerini,

c) Tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri,

ç) Hüküm sonucu, yargılama giderleri ile taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının iadesi, varsa kanun yolları ve süresini,

d) Hükmün verildiği tarih ve hâkim veya hâkimlerin ve zabıt kâtibinin imzalarını,

e) Gerekçeli kararın yazıldığı tarihi, içermesi, hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi zorunludur.

Basit yargılama usulüne tabi yargılamalara ilişkin olarak 6100 sayılı ...nun “Hüküm” başlıklı 321. maddesinde aynen; "Tahkikatın tamamlanmasından sonra, mahkeme tarafların son beyanlarını alır ve yargılamanın sona erdiğini bildirerek kararını tefhim eder. Taraflara beyanda bulunabilmeleri için ayrıca süre verilmez.

(2) Kararın tefhimi, mahkemece hükme ilişkin tüm hususların gerekçesi ile birlikte açıklanması ile gerçekleşir. Ancak zorunlu hâllerde, hâkim bu durumun sebebini de tutanağa geçirmek suretiyle, sadece hüküm özetini tutanağa yazdırarak kararı tefhim edebilir. Bu durumda gerekçeli kararın en geç bir ay içinde yazılarak tebliğe çıkartılması gerekir.” hükmü düzenlenmiştir.

321. maddedeki “hükme ilişkin tüm hususlar” dan kastedilen ...nun 297. maddesindeki unsurlardır. Madde gerekçesinde tefhimin hüküm özetinin yazdırılması olduğu açıklanmıştır.

Açıklanan hükümlerin ortaya koyduğu bu biçim yargıda açıklık ve netlik prensibinin gereğidir. Aksi hal, yeni tereddüt ve ihtilaflar yaratır. Hatta giderek denilebilir ki, dava içinden davalar doğar ve hükmün hedefine ulaşması engellenir. Kamu düzeni ve barışı oluşturulamaz. Hukuk Genel Kurulu’nun 05.10.2011 gün ve 2011/20-607 E.-604 K.sayılı kararında da bu ilkeler aynen kabul edilmiştir.

Ayrıca, 6100 sayılı HMK'nun 26/1. maddesine göre "Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir."

Somut olayda, mahkemece verilen hükümde ve kısa kararda; kira bedelinin hangi miktar üzerinden tespitine karar verildiği açıkça belirtilmemiştir.

Bu nedenlerle 6100 sayılı yasanın 297, 298/2 ve 321. maddelerinde belirtilen zorunlu unsurların hiç birisini taşımadığı ve infazda tereddüt yaratacağı anlaşılan hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

2-) Tarafların kira bedelinin tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde ;

TBK'nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345. maddesi bu

tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

Olayımıza gelince. 09.06.2007 imza tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin 5.2. maddesinde; yıllık minimum kira bedeline süpermarketin açılış tarihinden başlayacak her kira yılı için Tefe-Tüfe ortalamasına göre artış yapılacağı, 5.5. maddesinde; kira süresinin ve kira bedeli ödeme yükümlüğünün süpermaketin açılış tarihinden itibaren başlayacağı düzenlenmiş, ve dosyada bulunan ve itiraza uğramayan belgeye göre, ruhsat tarihi 16.07.2007 olduğu görülmektedir.

23.01.2015 tarihli protokol ile 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin brüt 25.655TL olarak ödeneceği belirlenmiştir. Davacı iş bu davayı 06.07.2015 tarihinde açmıştır. Davacı dava dilekçesi ile belirlenecek olan kira bedelinin 16.07.2014 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemiştir. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmiştir.

Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 16.07.2014 tarihinden önce davasını açtığından ve sözleşmede artış şartı olduğundan kira bedelinin 16.07.2014 tarihinden itibaren tespitine karar verilmesi isteyebilir.

Ancak 23.01.2015 tarihli protokol ile 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tarafların ortak iradesi ile belirlendiği anlaşıldığına göre, yenileme sözleşmesinde belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 3 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.

Bu durumda mahkemece; taraflar arasında imzalanan 23.01.2015 imza tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenme aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin 16.07.2015 tarihinden itibaren belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3-) Davalının, kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davadaki istem kira parasının tespitine yönelik olup, davacı dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuştur. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır.

Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacının, dava dilekçesindeki talebi kendisini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla, mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

4-) Bozma nedenine göre davalının yargılama giderleri ve vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazları inceleme konusu yapılmamıştır.