Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5821 K.2019/1857

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı şirketin kendilerinin kiracısı olduğunu, 01.04.2008 tarihinde kiraladığı ilgili gayrimenkulüne ilişkin kira sözleşmesini davalının 04.11.2010 tarihinde feshettiğini, yapılan kira akdine göre davalının mecuru eski haline getirerek kendisine teslimle mükellef olduğunu, oysa davalının mecurun tamamını market olarak işleteceği için değiştirdiğini, duvarları kırdığını, doğramaları söktüğünü, tabanı kırarak asansör boşluğu oluşturduğunu,

son olarak da tüm elektrik ve su tesisatını değiştirdiğini ve kırdığını,kendilerince taşınmazda meydana gelen zararlar ve söz konusu taşınmazın eski hale getirilebilmesi için harcanması gereken bedellerin tespiti yönünden ...

1 Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/23 D. iş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığını,bu tespit dosyasında alınan rapor ile 16.150 TL zararının olduğunun belirlendiğini,ancak daha fazla zararı bulunduğunu ileri sürerek,fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 16.150 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı,davacıya ait taşınmazda 01.04.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile faaliyet gösterirken mecurdan beklenen ticari menfaatin elde edilememesi nedeniyle kira sözleşmesini sözleşmedeki 2. maddeye uygun şekilde feshettiklerini,bu hususun davacıya ...

35. Noterliği’nin 27.10.2011 ve 04.11.2010 tarihli ihtarnameleri ile bildirildiğini,yine fesih ile 30.11.2010 tarihinde davacıya mecurun tahliye edileceği ve 30.11.2010 tarihinde saat 14.00-17.00 arasında mecur ve anahtarlarının teslim alınmasının bildirilmesine rağmen davacı tarafça anahtarların teslim alınmasından kaçınıldığını,bunun üzerine ...

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/16 D.iş sayılı dosyası ile merci tayini talebinde bulunduklarını ve 18.02.2011 tarihinde mecura ait 6 adet anahtarın davacıya verilmek üzere mahkeme yazı işleri kasasına teslim edildiğini ve bu durumun tutanak altına alındığını,davacının kötüniyetle anahtarları teslim almamasının sorumluluğunun taraflarına yüklenemeyeceğini,mecuru tahliye tarihi olan 30.11.2010 tarihine kadar doğmuş ve sözleşme gereği 1 aylık bildirim süresine ilişkin kira bedelinin davacı tarafa ödendiğini,tespit raporunun taraflarına tebliğ edilmediğini ve bu raporu kabul etmediklerini savunarak,davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile , 8.350,00TLtazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş,hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin tüm,davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava;hor kullanma ve kira kaybından kaynaklı alacak istemine ilişkindir.

Somut olayda;taraflar arasında 01.04.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin akdedildiği hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Eldeki davada davacı kiraya veren,davalı kiracı tarafından söz konusu taşınmazın market olarak işletilmek üzere kiralandığını,ancak daha sonra davalı kiracının kira sözleşmesini 04.11.2010 tarihinde feshettiğini,yapılan kira sözleşmesi uyarınca söz konusu taşınmazın eski hale getirilmesi suretiyle tarafına teslimi gerekirken davalı kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini,bu nedenle zarara uğradığını iddia etmiş,davalı kiracı ise,bu iddiaları kabul etmemiştir.

6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Mahkemece dosya kapsamında alınan 01.10.2012 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınmış ise de,söz konusu rapor incelendiğinde meydana gelen zararın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı,tespit edilen kalemlerden normal kullanımdan kaynaklı yıpranma olup olmadığının açık ve net şekilde belirlenmediği,alınan birim fiyatların belirlenmesinde hangi tarihin baz alındığının anlaşılamadığı,yine tespit edilen kalemlerden yıpranma payının düşülüp düşülmeyeceğinin de tartışılmadığı anlaşılmakla,söz konusu raporun hükme esas alınamayacağı açıktır.

3-Bundan ayrı olarak, Borçlar Kanununun 266. (TBK 334.) maddesi uyarınca, kiracının, kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın usulen kiralayana teslim edilmesi de gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Bu kapsamda,alınan bilirkişi raporunda ‘’...davalı şirketin kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 2. maddesinde kararlaştırıldığı üzere sözleşmeyi tek taraflı feshettiğini ve mecur anahtarlarını belirttiği tarih ve saatte teslim edeceğini davacıya bildirdiği,ancak davacının anahtarları teslim almaktan imtina ettiği,bu nedenle mecur anahtarlarının davacı tarafından bilahare teslim alındığı tarihe kadar geçen süre için davacı lehine veya davalı aleyhine ki kaybı adı altında herhangi bir tazminat hesaplanmasına gerek olmadığı...’’ şeklinde hatalı değerlendirme yapılmış ise de,yukarıda ifade edilen açıklamalar incelendiğinde de görüleceği

gibi davalı kiracı davacı kiraya verene ihtarname keşide ettiği 04.11.2010 tarihi ile söz konusu taşınmazın anahtarlarını tevdi mahalli yolu ile teslim ettiği 18.02.2011 aralığındaki kira kaybı tazminatından da sorumlu olmalıdır.

4-Kabule göre de,kira sözleşmesinde yer alan ‘’hususi şartlar’’ başlığı altındaki 6/2 maddesinde ‘’Kiracı yapılan masraflardan dolayı mal sahibinden talepte bulunamayacaktır’’ yönündeki düzenleme dikkate alındığında ise,davacı kiracı tarafından sunulan 9.676 TL’lik faydalı masraf talebinin mahkemece hüküm altına alınmamış olmasında da bir isabetsizlik görülmemiştir.

Bu itibarla mahkemece, tarafların tüm delillerinin toplanarak,gerektiğinde mahallinde yeniden keşif yapılarak, uzman bilirkişi ya da bilirkişiler aracılığıyla inceleme yapılıp rapor hazırlatılması,zararın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, tespit edilen kalemlerden normal kullanmadan kaynaklanan yıpranma olup olmadığının belirlenmesi, tahliye tarihindeki rayiç birim fiyatları üzerinden yeniden fiyat değerlendirmesi yapılması,

tespit edilen kalemlerden yıpranma payı düşülüp düşülmeyeceği konusunda rapor alınması,yine alınacak raporda davalı kiracının davacı kiraya verene ihtarname keşide ettiği 04.11.2010 tarihi ile söz konusu taşınmazın anahtarlarını tevdi mahalli yolu ile teslim ettiği 18.02.2011 aralığındaki kira kaybı tazminatından da sorumlu olduğunun gözetilmesi suretiyle davacı kiraya verenin davalı kiracıdan talep edebileceği alacak miktarının tespiti suretiyle sonucuna uygun hüküm tesisi gerekirken,eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş,bozmayı gerektirmiştir.