Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5824 K.2017/16298

Taraflar arasında görülen iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili ... 2. Noterliğince onaylı 05/02/2009 tarih ve 02859 yevmiye nolu kira sözleşmesi ile ... İli, Merkez İlçesi, ... Mahallesi 1513 ada 40 ve 41 parsellerin kapalı ve bahçeli restaurant olarak işletilmek amacıyla davacı tarafından davalıya kiralandığını, kira sözleşmesinden kısa bir süre sonra davalının taşınmaz üzerine kapalı restaurant yaptığını ve ...

Restaurant ismiyle faaliyetine başladığını, yapı kullanma ruhsatının ise davacı tarafından alındığını, kira başlangıcının 05/02/2009 tarihi olup, süresinin 10 yıl olduğunu, kira sözleşmesinin özel şartlar 1. Maddesinde; taşınmazlarda yapılacak inşaatın kira bitiminde davacıya bırakılacağı kararlaştırıldığından 10 yıllık kira süresince aylık kira bedelinin 300 TL gibi cüzzi bir rakam olarak belirlendiğini, ancak davalının kira bedelini ödemede sürekli temerrüte düştüğünü, 05/02/2014 tarihi ile 05/02/2015 tarihi arasındaki bir kira dönemi içinde 4 kez davalı hakkında icra takibi yapıldığını,

böylece davacının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebep olduğunu belirterek, kira sözleşmesinin iki haklı ihtar nedeniyle feshine ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, davalı kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin

musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup taraflar arasında imzalanan 05/02/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle ... Ilı Merkez İlçesi ... Mahallesi Tellidede Mevkiinde ... Tapunun 135 Pafta 1513 Ada 41 Parsel 1.095.00 M2 Miktarlı Kargir Ve İki Kerpiç Damı Ve Kuyuyu Havi Tarla Meyve Bahçesi Ve Zeytinlik İle ... İli Merkez İlçesi ...

Mahallesi Tellidede Mevkiinde 135 Pafta 1513 Ada 40 Parsel Noda Kayıtlı 10.584 m2.Miktarlı Kargir Ve İki Kerpiç Dam Ve Kuyuyu Havi Tarla Meyve Bahçesi Ve Zeytinlik kiralandığı, davalı tarafından taşınmaz üzerine kapalı restoran inşaa edilerek işletmeye açıldığı anlaşılmaktadır. Türk Borçlar Kanun'unun adi kiraya ilişkin 327.maddesi “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” düzenlemesi, Türk Borçlar Kanun'unun 347.maddesinde ise “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.....” düzenlemesi bulunmaktadır. Mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılıp taşınmazın galip vasfı tespit edilmemiştir. Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir.

Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle kira sözleşmesine göre kiralananın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.