Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5876 K.2017/18025

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili ve müdahale talep eden vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı;... İl Çevre ve Orman Müdürlüğü yetki alanında, ... Milli Parkı sınırları içerisinde 1.Gelişim (Oteller) Bölgesinde bulunan 41 oda-120 yatak kapasiteli, toplantı salonu, lokantası ve oturma alanı mevcut İdare ve Ziyaretçi Merkez Binası (...) ile bina girişinde bulunan 5 adet dükkan işletmeciliği işinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 37. md. uyarınca kapalı teklif usulü ile 23/02/2005 tarihinde ihale edildiğini, ihale sonucu ...

Dış Tic.Ltd.Şti.'nin 29 yıllığına binanın ve bina girişindeki 5 adet dükkanın işletmeciliğini aldığını, davalı aralarında 07/03/2005 tarih ve 05919 yevmiye no'lu ... .Noterliği tarafından onaylı sözleşmesinin imzalandığını,davalı tarafından 2005, 2006, 2007 ve 2008 yıllarına ait işletme bedeli taksitlerinin yatırıldığını ancak 2009 yılı ağaçlandırma bedeli ve işletme bedeli 2.,3., ve 4. taksitleri ile 2010 yılı ağaçlandırma bedeli ve işletme bedeli 1. ve 2. taksitlerinin taraflarınca gönderilen 03/01/2009,17/11/2009 ve 28/01/2010 tarihli yazılarına rağmen yatırılmadığını,

2009 ve 2010 yılı ağaçlandırma bedeli ile işletme bedeli taksitlerinin , işletme vade tarihlerinden itibaren hesap edilecek gecikme zamları ve KDV ile ödenmemesi, kesin teminat ve depozitonun güncellenmemesi nedeniyle taraflarınca, sözleşmenin 53. ve 62. maddeleri gereği sözleşmenin 09/01/2010 tarihi itibariyle feshedildiğini, sözleşmenin feshedildiğine dair 09/07/2010 tarihli fesih tutanağının tanzim edildiğini,

davalı şirkete 10 gün içerisinde binanın ve bina girişindeki 5 adet dükkanın boşaltılıp müvekkiline teslim edilmesine ilişkin ihtarın noter kanalıyla tebliğ edildiğini beyanla sözleşme gereği davalı şirketin müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu borçlarını ödememesi, dava konusu mecurdan tahliyesine ilişkin defalarca yazı yazılmasına ve sözleşmedeki yazılı tahliye taahhüdüne rağmen tesislerin boşaltılmayarak akde aykırılık yapıldığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Müdahale talebinde bulunan ... ise, davalı şirketin temsile yetkili kişilerine ilişkin verilen genel kurul kararının iptaline dair ... Asliye Ticaret Mahkemesinde dava açıldığını,şirketi temsile yetki bakımından işlem temelinin çökmesi ihtimali bulunduğunu belirterek şirket ortağı olan tarafının da davalı şirket yanında davaya katılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, göreve ilişkin verilen bozma ilamı üzerine yapılan yargılamada, kira sözleşmesinin 53. ve 62. maddelerinde fesih şartlarının belirtilmiş olduğu, davalının ağaçlandırma bedeli ve işletme bedellerini ihtarnamelere rağmen ödememesi nedeniyle sözleşmede belirtilen fesih şartlarının gerçekleşmiş olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş,hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Müdahale talep edenin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre müdahale talep edenin temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalının temyiz itirazlarına gelince; TBK'nun 315. (BK'nun260.) maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Türk Borçlar Kanununun 316. (BK'nun 256.) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz. Koşulların bulunması halinde sadece akdin feshine yol açar.

Olayımıza gelince;Uyuşmazlık ,akde aykırılık ve temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 07/03/2005 başlangıç tarihli ve yirmi dokuz yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından açılan davada davalının sözleşme ile kararlaştırılan yükümlülükleri ihtara rağmen yerine getirmediği belirtilerek kiralanan otel ile 5 adet dükkanın tahliyesine karar verilmesi istenmektedir.

Yukarıda açıklandığı üzere davacı tarafından ileri sürülen hususlar doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olmadığından akde aykırılık olgusundan söz edilemez ve tahliye sonucunu doğurmaz.Bu itibarla, akde aykırılık nedeniyle açılan davanın reddi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi değildir.

Öte yandan; çatılı işyeri niteliğindeki kiralananın kira alacağının tahsili için gönderilen davaya dayanak ihtarnamelerde 30 günlük ödeme süresi verilmediği görülmekte olup bu haliyle davaya dayanak ihtarnamenin tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından temerrüt nedeniyle tahliye isteminin de reddine karar verilmesi yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.