Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5907 K.2019/2170

Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; mülkiyeti kendisine ait taşınmazını ,15.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiğini, kira sözleşmesinin 3. maddesine göre, kiracının kiralananda izinsiz herhangi bir eklenti ve değişiklik yapamayacağının. 9. maddesinde, bahçe ve havuzun hali hazır durumunu kiracının korumak zorunda olduğunun.

6. maddesinde ise, tahliye halinde kiralananda herhangi bir hasar olmaması şartıyla depozito bedelinin iade edileceğinin kararlaştırıldığını; davalı ile aralarında düzenlenen 02.12.2014 tarihli fesih protokolü uyarınca, sözleşmeyi 24.12.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere karşılıklı olarak fesih ettiklerini, fesih protokol hükümleri gereği, kiralananda mevcut hasar bedelinin depozito bedelinden mahsup edildikten sonra davalı kiracıya ödeneceğinin kararlaştırılmasına rağmen, davalının depozito bedelinin iadesi amacıyla haksız ve kötüniyetli olarak icra takibi başlattığını,

icra tehdidi altında depozito bedelini ödemek zorunda kaldığını;davalının kiralananı özensiz kullandığını ve kiralananda izinsiz değişiklikler yaptığını, taşınmazın teslim alınmasıyla birlikte kiralanandaki eksiklik ve hasarların ... 18. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/120 D.İş.

Sayılı dosyası ile tespit edildiğini ve hasar bedelinin 11.100,00 TL olarak hesaplandığını, delil tespit dosyasında alınan rapora davalı kiracının itiraz etmediğini ve davalı yönünden raporun kesinleştiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 11.100,00 TL hasar bedelinin 19.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; ıslah dilekçesi ile talebini artırarak 11.850,00 TL ye yükseltmiştir.

Davalı; delil tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunu kabul etmediğini, mecurun kendisi tarafından kiralanmadan önce uzun bir süre kullanıldığını ve kullanılmış haliyle teslim edildiğini, taşınmaz ve eklentileri üzerinde her türlü bakım, tamir ve tadilatın kendisi tarafından yaptırıldığını ve kiralananda değer artışının meydana geldiğini, kaldı ki olası hasar tespit edilmesi durumunda , mecurun erken tahliyesi sebebiyle iki ay fazladan ödenen kira bedelinden hasar bedelinin mahsup edilmesi gerektiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; bilirkişi raporlarında tespit edilen hasarların olağan kullanımdan kaynaklanmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 11.100,00 TL alacağın 19/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline , ıslah edilen talebin reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; hor kullanma ve eski hale getirme nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-)6098 sayılı TBK.'nın 316/1. maddesi (BK.'nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (BK.'nın 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir.Ancak kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Somut olayda; taraflar arasında 15.06.2013 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin 1. maddesine göre; kiracının kendisine mükemmel durumda teslim edilmiş bulunan kiralananı korumak ve tahliye anında da aldığı gibi iade ile yükümlü olduğu; 3. maddesinde ise, kiracının, kiralayanın yazılı onayını almadan kiralananda hiçbir değişiklik, eklenti ve onarım yapamayacağı, tahliye halinde gideri kiracıya ait olmak üzere eski hale getireceği kararlaştırılmıştır.

Bu bağlamda; davacı tarafından 15/12/2014 tarihinde kiralananda, ... 18. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/20 D.İş sayılı dosyası ile bilirkişi marifetiyle tespit yaptırılmış, tespit raporunda hasar kalemleri tek tek açıklanmış ancak, her bir hasar kalemi yönünden hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapılmaksızın, hasar bedelinin 11.100,00 TL olduğu belirtilmiştir.

Yargılama sırasında mahkemece alınan bilirkişi raporunda ise; kiralananda sözleşmeye aykırı olarak kiracı tarafından izinsiz yapılan değişiklikler ve mevcut hasarlar tespit edilmiş; delil tespit dosyasında takdir edilen hasar bedelinin makul olduğu, bununla birlikte mutfak panjurunun çalışır halde bulunmadığı, hasar bedelinin 750,00 TL olduğu, toplam 11.850,00 TL bedelin taşınmazdaki tadilat işlerini karşılayacak meblağ olduğu; kiralanandaki kiracı tarafından yapıldığı tespit edilen değişikliklerin hor kullanım, mutfak panjurundaki arıza ile parkelerde oluşan çiziklerin ise zaman içerisinde olağan kullanım nedeniyle oluştuğu belirtilmiştir.

Delil tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda; parkelerde olağan kullanım nedeniyle oluşan hasar bedelinin 3.900,00 TL olarak tespit edildiği görülmüştür. Her ne kadar, bilirkişi raporunda, olağan kullanım, hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapılmış olsa da , hesaplanan bedelden davalı kiracının kiralananı kullanım süresiyle orantılı olacak şekilde yıpranma payının düşülmediği anlaşılmış olup, rapor bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak, davacı kiraya verenin, dosyanın önceki bilirkişiye tevdi ile kiralananda hor kullanım nedeniyle meydana geldiği ileri sürülen ve 11.100,00 TL olarak hesaplanan hasar bedelinden, öncelikle parkelerde olağan kullanım nedeniyle oluştuğu belirtilen 3.900,00 TL hasar bedeli düşüldükten sonra belirlenecek hor kullanma bedelinden, kullanma süresiyle orantılı olarak yıpranma payının da hesap edilip düşülmesi suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli ek rapor alınarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.