Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5991 K.2019/1836

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; mülkiyeti kendisine ait iş yerini , davalı ...

Fen Motorlu Taşıtlar Sürücü Kursu'na 01.07.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiraya verdiğini, diğer davalı ...'nin de kefil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını; kira sözleşmesinin 2. maddesine göre, mecuru bölmesiz olarak teslim almış olan kiracının, kiralananda istediği tadilatı yapabileceği ve binaya zarar vermeden mecuru bölerek kullanabileceğinin, ancak binadan ayrılırken kiralananı eski hale getireceğinin, temiz, boyalı ve bakımlı teslim edeceğinin kararlaştırıldığını;

yine davalı ile aralarında düzenlenen 25.12.2006 tarihli ek protokol uyarınca, davalı kiracının binanın dış cephesine reklam amaçlı çıkartmalar yapıştırmasına müsaade edilmiş olup, kiralananın tahliyesi durumunda bahse konu çıkartmaların kiracı tarafından çıkartılacağının da kararlaştırıldığını;

buna rağmen, davalı kiracının taahhüdünü yerine getirmediğini, kiralanan taşınmaza zarar verildiğini ve hor kullanıldığını, kira sözleşmesinin 18.maddesi gereği kiralananın eski hale getirilmeden teslim edilmesi durumunda, kiracı ve kefilin, kiralananın eski hale getirilmesi için harcanacak olan paranın 3 katı oranında cezai şart ödemeyi kabul ettiğini; mecurun 28.02.2013 tarihinde tahliye edildiğini, taşınmazın teslim alınmasıyla birlikte binadaki eksiklik ve hasarların ...

5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/20 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 35.100,00 TL hasar bedeli, 35.100,00 TL cezai şart bedeli, 7.000,00 TL mahrum kalınan kira bedeli ve 820,85 TL tespit masrafı olmak üzere toplam 78.020,85 TL nin tahliye tarihi olan 28.02.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar; davacı ile aralarında düzenlenen 01.07.2006 ve 01.09.2008 tarihli kira sözleşmeleri ile davacıya ait taşınmazın kiralandığını ve davalı ...'nin ise kefil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını, kiralanan taşınmazdaki eksikliklerin kendisi tarafından giderildiğini ve yine bedellerinin de kendisi tarafından ödendiğini, davacı ile karşılıklı olarak kiralananın fesih edilmesi hususunda anlaşmaya varıldığını, taşınmazı 15.06.2012 tarihinde tahliye ettiğini, depozito bedelinin taraflarına iade edilmediğini, taşınmazın boyasının yaptırılıp, temiz ve bakımlı halde, bölmeler de kaldırılarak kiraya verene teslim edildiğini;

delil tespit dosyasındaki bilirkişi raporunu kabul etmeyip, teslim tarihinden yaklaşık 1 yıl sonra taşınmazda tespit yaptıran davacının kötüniyetli olduğunu; her ne kadar sözleşmede davalı kefilin sorumluluğunun, kiracının kiralananda kaldığı sürece devam edeceği kararlaştırılmış olsa da, yasa gereği kefilin sınırsız bir sorumluluk altına sokulmasının mümkün olmadığını, davalı kefilin sözleşmedeki kefilliğinin adi kefalet olup, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini savunarak; davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece; hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, kira sözleşmesi uyarınca, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı kapsamında, bilirkişi marifetiyle hesaplanan hasar bedelinden davalı kiracının sorumluluğuna gidilebileceği, buna karşın kiracının kiralanana yapmış olduğu faydalı masrafları kiraya verenden talep edemeyeceği, her ne kadar tanık anlatımlarıyla kiralananda hasar olmadığı bildirilmişse de kiralanandaki hasar ve zararların bilirkişi raporlarıyla tespit edildiği,

kiraya verenin cezai şart isteminde bulunabileceği ve koşullarının gerçekleştiği, kefile husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, toplam 70.120,35 TL tazminat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı kiracıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı ... Fen ve Motorlu Taşıtlar Sürücü Kursu Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.

. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.

Taraflar arasında 01/07/2006 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir. Davacı kiraya veren tarafından kiralananın 28/02/2013 tarihinde tahliye edildiği iddia edilmiş; davalı kiracı ise kiralananı 15/06/2012 tarihinde tahliye ettiğini savunmuştur. Bu durumda, davalı kiracı taşınmazı 15/06/2012 tarihinde tahliye ettiğini ve usulüne uygun kiralananın anahtarını davacı kiraya verene teslim ettiğini yazılı belge ile ispat edemediğine göre, kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar edilerek, tahliye tarihinin 28/02/2013 tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

6098 sayılı TBK.'nın 316/1. maddesi (BK.'nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (BK.'nın 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir.Ancak kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 01.07.2006 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinin 5. maddesine göre; binanın her katının bölmesiz olarak kiracıya kiralandığı, kiracının binanın yükünü çeken beton kolonlara, direklere ve kirişlere zarar vermeden, katları bölümlere ayırabileceği,tahliye anında ise bu bölümlerin kiracı tarafından kaldırılacağı ve mal sahibine bölmesiz olarak teslim edileceği.

18.maddede, yine kiracının mecuru bölmesiz ve teslim aldığı gibi saten boyalı teslim edeceği.

17.maddede ise kiracının mecura verdiği zararları karşılayacağı; sözleşemeye ek olarak düzenlenen 25.12.2006 tarihli protokol gereği ise, kiracının herhangi bir şekilde mecuru tahliye etmesi halinde, mecurun panel ve camlarının üzerine kiracı tarafından yapıştırılan reklam amaçlı çıkartmaların, kiracı tarafından çıkartılacağı, çıkartmalardan kalan iz ve gölgelerin silinmesinin de kiracı tarafından yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Bu bağlamda; davacı tarafından 07/03/2013 tarihinde, ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin D.İş sayılı dosyasında, kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ancak, her bir hasar kalemi yönünden tek tek hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapılmaksızın, hasar bedelinin 35.100,00 TL olduğu belirtilmiş, tespit raporuna davalılar tarafından itiraz edildiği anlaşılmıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, hasar kalemleri yönünden tek tek değerlendirme yapılmadan toplam maliyet değeri dava tarihi itibariyle 33.100,00 TL olarak hesaplandığı görülmüştür. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak, dosyanın önceki bilirkişiler dışında oluşturulacak konusunda uzman üç kişilik bilirkişi heyetine tevdi ile kiralananda meydana geldiği ileri sürülen hasarların ve eski hale getirilmesi istenilen hususların ayrıntılı olarak tespiti noktasında, sözleşme hükümleri de göz önünde bulundurularak, dosyaya sunulan bilgi ve belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yapılması, hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra,

hor kullanıma konu zararların tahliye tarihi olarak kabul edilen 28/02/2013 tarihi itibariyle değerleri tek tek tespit edilip, hor kullanma bedelinden, kullanma süresiyle orantılı olarak yıpranma payının da hesap edilip düşülmesi suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.