Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6017 K.2019/1990

Taraflar arasındaki kira alacağı ve hor kullanma tazminatı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının kiracısı olduğu petrol istasyonunu 07/12/2011 tarihinde satın aldığını, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye konusunda davalı kiracıya ihbarda bulunduğunu, taşınmazın 28/11/2012 tarihinde tahliye edildiğini, davalının taşınmazın satın alındığı 07/12/2011 tarihi ile tahliye tarihi olan 28/11/2012 tarihleri arasındaki 11 aylık kira bedellerini ödemediğini, ayrıca davalı tarafından taşınmazın hor kullanılanarak pek çok masrafa neden olduğunu, taşınmaz üzerinde yapılan tespitte ups cihazı, güvenlik kamera tesisatı, otomasyon sistemi,

klima televizyon ve zarar gören elektrik tesisatı hariç tutulmak üzere 16.000,00 TL hasar olduğunun tespit edildiğini belirterek tüm alacak kalemlerine ilişkin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 12.000,00 TL kira alacağının ve 6000,00 TL hasar bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilmesi, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraftan alınmasını talep etmiştir.

Davalı, eski malik ... ile noterde yapılan kira sözleşmesinin uyuşmazlıkta uygulanması gerektiğini, hasar durumu hakkında yapılan tespitin kabul edilmediğini, kendisi tarafından mecura iyileştirmelerin yapıldığını, yaklaşık 20,000,00 TL harcama yapmış olduğu, bu yöndeki alacak hakkını saklı tuttuğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, fazlaya ilişkin talep hakkı saklı kalmak üzere 17.500 TL kira bedeli ile 6.170 TL hasar bedeli olmak üzere toplam 23.670 TL'nin 18.000 TL'sine dava tarihinden, 5.670 TL'sine ıslah tarihi olan 06/04/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, hasar bedeli olarak talep edilen 9.830,00 TL yönünden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kira alacağı ve hor kullanma tazminatı talebine ilişkindir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince,

Davada dayanılan ve hükme esas alınan davalı kiracı ile dava dışı ... Petrol A.Ş arasında akdedilen 01.02.2011 tarihli 5 yıl süreli sözleşmenin varlığı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Davacı taraf, kiraya konu mecuru dava dışı ... Petrol A.Ş'den 07.12.2011 tarihinde satın almış, 09.12.2011 tarihinde davalı kiracıya gönderdiği ihtarname ile kiraya konu mecuru satın aldığını kiracıya ihtar etmiş, böylece davacı ve davalı taraf arasında kira sözleşmesine dayalı hak ve yükümlülükler doğmuştur.

Somut olayda davacı, taşınmazın hor kullanıldığını iddia ederek zararlarının tahsilini talep etmiş, davalı ise, taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve benzin istasyonu olarak kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını ileri sürmüştür. Dosya kapsamı itibariyle, henüz kiracılık süresi dolmadan kiralanan taşınmaz 07/12/2011 tarihinde davacıya satılmıştır. 28.11.2012 tarihinde de tahliye edilmiştir.

Davalı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davacı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilirse de, kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan davacının taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı sebepsiz zenginleşmediği anlaşılmakla, davalı taşınmazın hor kullanılmasından sorumludur.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince kiraya konu taşınmazı aldığı hali ile sözleşme sonunda kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimeler olabilirse de; davacı hor kullanmadan kaynaklanan bedeli isteyebilir.

Mahkemece hor kullanma tazminatının hesaplanması amacıyla bilgisine başvurulan bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan raporda, taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılmadığı gibi hasar kalemleri yönünden kullanımla orantılı olarak yıpranma payı da düşülmemiştir.

O halde mahkemece yapılacak iş, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda mümkün ise mahallinde uzman bilirkişi ya da bilirkişilerce keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, kiralanandaki hasar durumunun ayrıntılı, taraf ve Yargıtay denetime elverişli şekilde tespiti ile hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.