Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6062 K.2019/1843

Taraflar arasında görülen kira alacağı ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; mülkiyeti kendilerine ait taşınmazın, 03/10/2012 başlangıç tarihli 3 ay süreli kira sözleşmesi ile toplum ruh sağlığı merkezi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiğini, akabinde kiralananın ihtiyaca uygun kullanılmasını sağlamak amacıyla kiralananda tadilatlara başlanıldığını, davalının talebi doğrultusunda yapılan masraflar nedeniyle zarara uğradıklarını, davalı Bakanlığa bağlı ...

Devlet Hastanesi Başhekimliği tarafından sözleşmenin feshedildiğinin 09/11/2012 tarihli yazı ile taraflarına bildirildiğini, bu süre zarfında kira bedelinin hiçbir şekilde ödenmediğini, davalının kira sözleşmesi gereği 3 aylık kira bedelinden sorumlu olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 21.495,28 TL kira alacağı ve tadilat bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişler.

17/11/2015 havale tarihli ıslah dilekçeleri ile taleplerini artırarak 144.535,85 TL ye yükseltmişlerdir.

Davalı; kira sözleşmesinin 7. maddesine göre, kiracı olarak kendilerinin arzu ettiği durumda kiralananı tahliye edebileceklerinin kararlaştırıldığını ve bu hususta herhangi bir ihbar süresinin sözleşmeye eklenmediğini, sözleşmeyi haklı olarak feshettiklerini, davacıların fesih tarihinden sonraki döneme ilişkin kira bedelini talep edemeyeceklerini, tadilat masrafı adı altında tazminat istemine yönelik herhangi bir belge ve fatura sunamadıklarını, yapılan tadilatın kiralanan taşınmazla ilgili olduğunu ispat edemediklerini savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; kira sözleşmesinin 7. ve 8. maddesi uyarınca kiracıya, kira sözleşmesini istediği durumda sona erdirme hususunda yetki verildiği, davalının da sözleşmede kendisine tanınan fesih yetkisini kullandığı, kiraya veren tarafından feshin kendisine ulaştığı tarihe kadar işlemiş kira bedelinin talep edilebileceği, her ne kadar davacı taraf kiralanana, davalı kiracının talimatları doğrultusunda tadilatlar yaptığını, yapılan tadilatların bedelini talep etmiş ise de, ne kira sözleşmesinde ne de özel şartlarda bu konuda hüküm bulunduğu, davalı tarafından da bu iddianın kabul edilmediği,

davacının iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 24.660,28 TL nin vade tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağı ve tazminat istemine ilişkindir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-)Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda, kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Somut olayda. Taraflar arasında düzenlenen 03/10/2012 başlangıç tarihli ve 3 ay süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde; " Kiracı, arzu ettiği durumda binayı tahliye etmeye serbesttir. Ancak, tahliye halinde yasal süre içinde mal sahibine tebligatta bulunacaktır. " şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir.

TBK'nın 347. maddesi uyarınca ,yasal fesih bildirim süresi 15 gün olup, bu durumda sözleşmede makul sürenin, tarafların serbest iradeleri 15 gün olarak kabul edildiği görülmüştür. Davalı kiracı tarafından, sözleşmenin 09.11.2012 tarihinde feshedildiği bildirilmişse de, sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak feshedilip, kiralananın anahtarlarının davacı kiraya verene teslim edilip edilmediği hususu dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.

Kiralanan taşınmazın anahtarlarının, usulüne uygun olarak kiraya verene teslimi yapılmadıkça, teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak, öncelikle kiralananın anahtar teslim tarihi tespit edildikten sonra, şayet ; ihtarname tebliği ile tahliye tarihi arasında sözleşmede öngörülen süre tamamlanmış ise, bu durumda davalının yalnızca anahtar teslimine kadar geçen süreye ilişkin kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek, bu miktarın tespiti ile belirlenen miktara hükmedilmesi;

ihbar süresine uymadan taşınmazın tahliye edildiğinin anlaşılması halinde ise, anahtar teslim tarihine kadar ödenmemiş kira bedelleri ile birlikte, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 15 günlük makul süre tazminatına da hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3-) Kabule göre ise ; mahkemece, davalı Sağlık Bakanlığı'nın 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 13/j maddesi uyarınca, taraf olduğu dava, icra ve benzeri takiplerde yargı harcından muaf olduğu gözetilerek, davacı tarafından yatırılan peşin harcın istek halinde davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken, yargılama gideri olarak davalıdan tahsili yönünde hüküm kurulmuş olması da usul ve yasaya aykırıdır.