Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6104 K.2019/1616

Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında yazılı kira ilişkisi bulunduğunu, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili için davalı hakkında takip başlattıklarını ancak itiraz üzerine takibin durduğunu, davalı kiracının itirazının haksız ve kötü niyetli olduğunu beyan ederek itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, borcu olmadığını, elden ve banka yoluyla kira bedellerinin eksiksiz ödendiğini, sözleşmede kararlaştırılan artış hükmünün ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren uygulanacağının kararlaştırıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile itirazın 7.076,00 TL alacak yönünden iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun

Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.

Somut olayda; taraflar arasında 30/07/2009 başlangıç tarihli ve yedi yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde, kiracının kontrat bitiminde kira bedelini %15 oranında arttırmayı kabul ve taahhüt ettiği kararlaştırılmıştır.

Davacı alacaklı 09.07.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile,2009 yılı Temmuz ayı ile 2014 yılı Temmuz ayları arası toplam 17.879,76 TL birikmiş kira alacağının tahsilini talep etmiştir.

Her ne kadar Mahkemece; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, sözleşme ile kararlaştırılan kira artış oranının sözleşme süresinin bitiminden itibaren geçerli olacağı kabul edilerek, sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden tahakkuk eden kira bedellerinden ödenen kısım mahsup edilmek suretiyle karar verilmiş ise de;dosya içerisinde bulunan ve davalı kiracı tarafından keşide edilen 11.02.2014 tarihli cevabi ihtarnamede, kira bedeli karşılığı yapılan ödemelerin yıllık %15 artış miktarı gözetilerek eksiksiz olarak ödendiğinin belirtilmiş olması ve her yıl ödenen kira bedelinin artış uygulanarak ödendiğinin tespit edilmesi karşısında,

sözleşmedeki artış hükmünün her yıl uygulanacağının kabulü gerekir.

Bu durumda Mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak TBK yürürlük tarihi olan 01/07/2012 öncesinde kira sözleşmesinde bulunan artış şartı esas alınarak, yürürlük tarihi sonrasında ise TBK'nun 344. maddesinde yer alan ÜFE artış şartı sınırlaması dikkate alınarak taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri doğrultusunda kira miktarı tespit edilerek, ödenen kiraların mahsubu ile kalan miktar belirlenerek sonucuna göre alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.