Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6115 K.2019/4309

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 11/10/2006 tarihli kira sözleşmesi gereğince kiralananı çiçek serası olarak kullanmaya başladığını, daha sonra davalı kiraya verenin onayını da alarak kiralananı Büfe-Kafe işletmesine çevirdiğini, yine bir süre sonra kiralananda Balık Restoran işletmek isteğini kiraya verene haricen ilettiğini ve kiraya verenin bu hususta sözlü onayını aldığını, bunun üzerine kiralananda bir takım imalat ve tesis yaptığını, sözleşmenin feshedilmesi sonrası yapılmış olan faydalı masrafların sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iadesinin gerektiğini belirterek yapılmış olan masrafların bedeli olarak şimdilik 5.000 TL nin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kiralananın Balık Restoran olarak işletilmesine kiraya verenin hiçbir zaman onay vermediğini, hatta kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle tahliyesi talebinin Mahkemece kabul edildiğini beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının yapmış olduğu masrafların kiraya verenden habersiz olarak yapıldığı ve kendi kullanımına yönelik masraflar olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 11/10/2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bu sözleşmeye ek olarak düzenlenmiş 05/01/2011 tarihli sözleşmenin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında geçerli bu sözleşmeler incelendiğinde kiralananın tahliyesi veya sözleşmenin sona ermesi hallerinde zorunlu ve faydalı masrafların kiraya verene bırakılacağına dair herhangi bir hüküm bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu

durumda davacı kiracının kiralanana yaptırdığı imalat ve tesisler taşınmazın tahliyesinden sonra kiraya verene kalacağına göre kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi söz konusu olacaktır. Bu durumda kiracı tarafından taşınmaza yapılan imalat ve tesisler ile ilgili olarak TBK'nın 526. ve sonraki maddelerinde (BK'nun 410 vd.) düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür.

Ancak TBK'nın 77. maddesi gereğince bu bedelin kiraya verenden istenebilmesi için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin mal varlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir. Davacı kiracı vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde ancak, sabit, sökülemeyen faydalı ve zaruri imalatların bedelini davalı kiraya verenden talep edebilir.

Somut olayda, kiralanan, sözleşmeye aykırı kullanım olduğu gerekçesiyle Mahkeme kararı neticesinde tahliye edilmiştir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmış ise de sunulan bilirkişi raporu eksik inceleme sonucu hazırlanmış olup hükme esas almaya elverişli değildir.

Mahkemece, mümkün ise yerinde yeniden keşif yapılıp, mümkün olmazsa dosya üzerinden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi heyetinden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen imalat ve tesislerin ayrıntılı olarak tespit edilmesi, sabit mi yoksa sökülüp götürülebilir olup olmadıkları, sabit tesislerin ve imalatların imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme neticesinde davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.