Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6140 K.2017/14805

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dışı ... ile aralarında Aralık ayı 2013 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kiralananın kısmen veya tamamen başkasına devir ve ciro edilemeyeceğine ilişkin şarta rağmen rızası dışında kiralananı davalı ... Gıda Otom. Turizm Hay.Tic.Ltd.Şti'ye kiraladığını, bu durumun sözleşmeye aykırı olduğu, 28.12.2015 tarihinde ihtarname keşide edilerek sözleşmenin feshedildiğini, buna rağmen davalı tarafın haksız işgaline son vermediğini belirterek haksız işgal sebebiyle davalının mecurdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesine taraf olmadığını, bu nedenle pasif husumet itirazı olduğunu, alt kiracılığa ilişkin iddiayı ise kabul etmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, ihtarnamede sadece fesih iradesi belirtildiği, 30 günlük süre ve tahliye ihtarı yer almadığından davanın usulden reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda; Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde, mahkemenin kabulünde olduğu gibi otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı şirket için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Davacının dava dilekçesinde, kiralananın rızası dışında davalı şirkete kiralandığını ve devredildiğini, bu durumun akde aykırılık oluşturduğunu belirttiği anlaşılmaktadır. Bu durumda Mahkemece yapılacak iş, Türk Borçlar Kanunun'nun 316. maddesinde alt kiracıya veya işgalciye karşı ihtar zorunluluğu düzenlenmediğinden işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.