Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6275 K.2018/3499

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; dava konu taşınmazın 21.05.2012 tarihinde satın alındığını, davalının 01.04.2012 başlangıç tarihli önceki maliklerden ...ile yapılan kira sözleşmesine göre 1500 TL aylık kira bedeli ödediğini, oysaki davalının ortağı ve yetkilisi olduğu şirket ile diğer önceki malik ...arasında 01.06.2009 tarihli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 2.450 TL olduğunu, 01.04.2012 tarihli kira sözleşmesinin satımdan hemen önce muvazaalı şekilde yapıldığını ileri sürerek, satın alma tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 8.850 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; eski malik ...' den 1/2 hissesi için taşınmazı aylık 1.500 TL bedelle kiraladığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece. 01.04.2012 tarihli kira sözleşmesinin muvazaalı olduğu kabul edilerek 01.04.2013 tarihinden itibaren aylık brüt 7.080 TL (KDV dahil) kira parasının tespitine dair verilen hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 09.12.2014 tarih ve 2014/12235 E. 13681 K sayılı ilamı ile; '' Hükme esas alınan 01.06.2009 ve 01.04.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde ...

Caddesi no: 170 deki 3 katlı binanın giriş katı, ön bahçesi ve sığınağının kiraya verildiği belirtilmiş olup, alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin taşınmazın tamamı için belirlendiği görülmektedir.

Bu durumda, dava konusu taşınmazın tamamının kiraya verilip verilmediği üzerinde durularak ve bu konuda ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi, Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenen kira parasından yerleşik Yargıtay uygulamasına göre %10-20 arasında bir oranda "hak ve nesafet" indirimi yapılması gerekirken, hakkaniyet indirimi yapılmaması suretiyle kira bedelinin fazla miktarda tespitine karar verilmesi,

Mahkemece de 01.04.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin muvazaalı olduğu kabul edildiğine göre, davacının taşınmazı satın alma tarihi olan 21.05.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde 01.04.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti doğru olmadığı...'' gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; taşınmazın tamamının kiraya verilmediği, giriş, ön bahçe ve sığınağın kiraya verildiği gerekçesiyle 21.05.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.911 TL (KDV dahil) tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre , davalının temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davacının temyiz taleplerinin incelenmesine gelince;

Hükme esas alınan 01.06.2009 ve 01.04.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde ... Caddesi no: 170 deki 3 katlı binanın giriş katı, ön bahçesi ve sığınağının kiraya verildiği belirtilmiş olup, alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin taşınmazın tamamı için belirlendiği görülmektedir.

Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamında; dava konusu taşınmazın tamamının kiraya verilip verilmediği üzerinde durularak ve bu konuda ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Mahkemece bozma sonrasında önceki bilirkişi heyetinden 13.07.2013 tarihli ek rapor alınmış, bilirkişiler; sözleşmede belirtilen kısımların tek başına kiraya verilemeyeciğini, taşınmazın müstakil bina olduğunu açıklamışlardır.

Mahkemece itiraz üzerine yeniden bilirkişi heyeti oluşturulmuş, bilirkişiler 18.01.2016 tarihli raporda; kira sözleşmesi uyarınca kiraya verilen kısımların üç katlı müstakil binanın giriş katı, bahçesi ve sığınağı olduğu, boş olarak kiraya verilirse aylık brüt 2.124 TL kira geliri getireceğini belirtmişlerdir.

Mahkemece bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporu ve yapılan incelemeler hüküm kurmaya elverişli değildir. Davaya konu üç katlı müstakil binanın tamamının ne olarak kullanıldığı, üst katlarının iddia edildiği gibi kiracı tarafından kullanılıp kullanılmadığı, üst katların bağımsız girişinin veya iddia edildiği gibi otel olan komşu taşınmazla bağlantısının olup olmadığı, kiracı tarafından binanın tamamının kullanılıp kullanılmadığı,

yazılı kira sözleşmesinde belirtilen binanın giriş katı, bahçesi ve sığınağın müstakil olarak kiraya verilmesinin mümkün olup olmadığı üzerinde durulup bilirkişilerin raporları arasındaki çelişki giderilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.