Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6284 K.2019/2668

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalıya ait taşınmazların iş yeri olarak kullanmak amacıyla 01/01/2012 tarihinde kiralandığını, 08/04/2014 tarihine kadar olan tüm kira bedellerinin davalının hesabına yatırıldığını, mecurun 08/04/2014 tarihinde boş olarak davalıya imza karşılığında teslim edildiğini, 2014 mart ve nisan ayları kira bedellerinin ödendiğini, bu tarihten sonra talep edilen kira bedellerinin tahsil edilmesinde hukuka uygunluk bulunamadığını belirterek, ... 29. İcra Müdürlüğünün 2014/9085 sayılı takip dosyasından kısmen veya tamamen borçlu olmadıklarının tespitine, takibin iptaline, alacağın % 20'sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı, davacıların kira sözleşmesini süresi dolmadan haksız ve tek taraflı olarak feshedip, mecuru 08/04/2014 tarihinde davalıya teslim ettiklerini, sözleşmenin Özel Şartlar 7. maddesinde; "kiracının kira dönemi sona ermeden önce her ne sebeple olursa olsun sözleşmeyi feshetmesi ve mecuru tahliye etmesi durumunda 3 aylık kira bedelinden az olmamak kaydı ile bakiye ayların kira bedelleri kadar tazminat ödemekle sorumlu olduğu hususunun düzenlendiğini, ... kattaki taşınmazı 01.06.2014 tarihinde; 1.kattakini ise 01.07.2014" tarihinde kiraya verilebildiğini ileri sürerek davanın reddine, alacağın % 20'sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen erken tahliye nedeni ile tazminatın kiraya veren tarafından talep edilebileceğini, davacıların Mart ayı ve 8 günlük Nisan ayı kira bedellerinden muaccel olması nedeni ile, kira dönemi sonuna kadar olan kira bedellerinden ise erken tahliye nedeni ile sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davacıların ... 29. İcra Müdürlüğünün 2014/9085 sayılı takip dosyasında 51.450,00 TL alacaktan 450,00 TL borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasaya uygun gerektirici nedenlere, özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacıların aşağıdaki bentler dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir.

Somut olayda dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2012 tarihli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi uyarınca, davacılardan ... kiracı, ... ise kefil sıfatı ile sorumludur. Kira sözleşmesinin 3. maddesi ile herhangi bir ayın kirası zamanında ödenmediği takdirde içinde bulunulan bir yıllık kira döneminin geriye kalan tüm aylarının kira bedellerinin muaccel olacağı, 7.maddesinde ise; kiracının kira dönemi sona ermeden önce kira sözleşmesini feshetmesi halinde kiraya verene 3 aylık kira bedelinden az olmamak şartı ile kalan ayların kira bedelleri kadar tazminat ödemekle mükellef olduğu kararlaştırılmıştır. Düzenlenen şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

TBK'nın 325.maddesi uyarınca kiracı kiralananı haklı ve kabul edilebilir bir sebep olmaksızın akit süresi içinde tek taraflı olarak feshetmesi halinde sürenin sonuna kadar geçecek süre için kira parasını kiralayana ödemekle yükümlüdür. Ancak, kiraya veren de bu süre içerisinde her halükarda kira parasının ödeneceği gerekçesiyle kiralananı kiraya vermekten kaçınmamalı, aynı koşullarla kiralananın kiraya verilebilmesi için beklenen çabayı göstermeli, böylece kiracı borçlunun zararının artmamasına neden olmalıdır.

Davalı kiraya veren tarafından alacaklı sıfatı ile başlatılan icra takibinde, mart ayı kira bedeli ile kira sözleşmesindeki muacceliyet koşuluna dayanılarak Nisan - Aralık dönemi arası olmak üzere kira dönemi sonuna kadar olan kira bedelleri talep edilmiştir. Açılan iş bu menfi tespit davasında ise, davalı kiraya veren alacağın, sözleşmenin 7. maddesinde yer alan erken tahliye nedeni ile tazminat hükmünden kaynaklandığını ileri sürmüştür.

Mahkemece, davacıların sorumlu olduğu borç miktarının belirlenmesi amacıyla alınan bilirkişi raporunda, davacıların kira sözleşmesinin 3. maddesinde yer alan muacceliyet koşulu gereğince mart ayı ile 8 günlük nisan ayı kira bedellerinden, 22 günlük Nisan ayı ile kira dönemi sonuna kadar olan kira bedellerinden ise sözleşmenin 7. maddesinde yer alan erken fesih tazminatı nedeni ile sorumlu olacaklarını belirtilerek, davacıların sorumlu olduğu borç miktarı 51.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Ancak hükme esas alınan raporda, sözleşme hükümleri yanlış değerlendirilmiş, kiralananın 3. kişilere kiraya verildiği hususu gözardı edilmiştir.

Olayımızda davacı kiracının kiralananı süresinden önce tahliye ettiği uyuşmazlık konusu değildir. Taraflarca akdedilen kira sözleşmesinin 7. maddesinde erken tahliye halinde 3 aylık kira bedelinin tazminat olarak ödeneceği kabul edildiğine göre, kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan 3 aylık makul süre kadardır. Ne var ki dosyadaki bilgi ve belgelerden, davaya konu kiralanan iş yerlerinden birinin 01.06.2014, diğerinin ise 01.07.2014 tarihinde davalı tarafından 3.kişiye yeniden kiraya verildiği anlaşılmıştır.

Bu nedenle mahkemece, davacıların sorumlu olduğu tazminat miktarının mecurun 3. kişiye kiraya verildiği tarihe kadar hesaplanarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tüm kira bedelleri üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.