Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6293 K.2019/2346

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 10/04/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin bulunduğunu, sözleşmenin akdinden sonra mecurun kullanılabilir hale gelmesi amacıyla tarafından bir takım tadilatlar yapıldığını, davalı tarafça iş yeri olarak kullanmaya uygun bir yer olarak kiraya verilen mecurun sığınak ve kömürlük olduğunu, bu nedenle diğer kat malikleri tarafından mecurun kullandırılmadığını, bunun üzerine 30/05/2013 tarih ve 02/07/2013 tarihli ihtarlarla durumun davalıya bildirildiğini, ancak davalı tarafça kira sözleşmesinin gereklerinin yerine getirilmediğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kiralanana yapılan tadilat bedellerinin 2.676,00 TL ve davalıya verilen 450 USD depozito bedelinin davalıdan tahsili ile tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacının marangoz olduğunu, ilgili masrafları kendi iş sahasına uygun olarak yaptığını ve taşınmazı bu amaçla kiraladığını, davacının ruhsat bakımından davacıyı uyardığını, ruhsata başvurmadan giderler yapan ve dükkana zarar da veren davacının çalışma ruhsatı alamadığından kira sözleşmesini feshettiğini, feshi kabul ettiğini fakat kendisinden depozito bedelinin iadesi ve masrafların talep edildiğini, depozito bedelinin mecurun eski hale getirmesi halinde iadeye konu olacağını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının davaya konu kiralanan mecurun kullanılabilir hale gelmesi amacıyla mecurda bir takım tadilatlar yapacağı, tahliyeden sonra da tadilatlara ilişkin bedelin davalıdan tahsil edileceği hususunda sözleşmede her hangi bir maddenin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan tadilat masraflarının ve depozito bedelinin iadesine ilişkin alacak talebine ilişkindir.

1-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 10.04.2013 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı, dava konusu taşınmazı 13.07.2013 tarihinde davalı kiraya verene teslim etmiştir. Davacı, taşınmazın kullanılmasına izin verilmediğini, kira sözleşmesini feshetmek zorunda kaldığını,

kiraya konu yere kiralama amacına uygun olarak tadilatlar yapıldığını belirterek tadilat masraflarını ayrıca depozito bedelinin iadesini talep etmiştir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297.maddesi gereğince mahkeme, davacının taleplerinin her biri hakkında karar verilmek zorundadır. Ne var ki mahkemece, davacı tarafından talep edilen depozito bedelinin iadesi hakkında inceleme ve araştırma yapılmamış, bu konuda olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiştir. Mahkemece, eksik incelemeye dayalı karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2- Davacının faydalı masraflara ilişkin temyiz nedenlerine gelince,

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden süresine göre yıpranma düşülerek bedelin tazminini talep edebilir.

Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin özel şartlar 12. maddesinde "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmayacağını ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı mal sahibinin olacağı" kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Sözleşme hükmünde kastedilen tezyinat, süsleme anlamında ve ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir. Dairemizin yerleşmiş içtihatları da kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteme hakkına sahip olduğu yönündedir.

O halde mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde yapılacak keşif ile davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı hangisinin lüks olduğu belirlenip, faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden varsa yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerin hesaplanması bakımından taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde rapor alınıp sonucuna uygun ve Türk Borçlar Kanunu'nun 530.maddesi hükmü gözetilerek vekaletsiz iş görme hükümlerine göre bir karar vermek olmalıdır. Mahkemece bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.