Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6332 K.2019/2368

Taraflar arasındaki akdin feshi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 02.12.2013 - 31.12.2024 tarihine kadarki döneme ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kiralananın narenciye bahçesi olarak kullanılacağının kararlaştırıldığını, öte yandan 26.06.2015 tarihli yazı ile sökümü yapılan narenciye ağaçlarının yerine ve dikimi yapılacak fidanların arasına başka herhangi bir bitkinin ekim ve dikiminin yapılmaması hususunun da davalıya bildirildiği halde 30.07.2015 tarihinde mahallinde yapılan incelemeler sırasında, şartnamenin 6/a maddesindeki " Kiracı, iş bu şartnameye konu gayrimenkul üzerine,

Narenciye Tesis Şartnamesi çerçevesinde yer teslim tarihinden 24 ay içerisinde kuruyan 1145 adet narenciye ağacının yerine 1145 adet narenciye fidanı dikmek suretiyle narenciye bahçesi tesis edecektir." hükmüne aykırı olarak davalının 109 ada 1 parsel, 115 ada 1 parsel, 111 ada 1 parsel, 103 ada 1 parsel, 104 ada 1 parsel ve 105 ada 1 parsel sayılı taşınmazlardaki ağaçların ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığına bakmaksızın tamamını söktüğü, sökmüş olduğu ağaçların yerine de sözleşmeye aykırı olarak 103 ada 1 parsel, 104 ada 1 parsel ve 105 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda çilek dikimi için toprağın hazırlandığının tespit edildiğini,

21.08.2015 tarihli ihtarname ile çilek dikiminin yapılmaması ve taşınmazın sözleşme hükümleri kapsamında kullanılmasının ihtar edildiğini, 01.10.2015 tarihinde yeniden yapılan kontrolde belirtilen parsellerin yanı sıra 115 ada 1 parsel ve 111 ada 1 parsel sayılı taşınmazların yarısında çilek dikiminin yapıldığını ve 109 ada 1 parselde ise çilek bitkisi dikimi için toprağın hazırlandığının tespit edildiğini, davalının kira sözleşmesine aykırı davrandığını belirterek kira sözleşmesine ek şartnamenin 7/b maddesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi ile davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine,

6.240.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, sözleşmenin başlangıç tarihinin 02.12.2013 tarihi olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan 24 aylık sürenin henüz dolmadığından akdin feshi talebinin hukuka aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda; Davacı ile davalı arasında, 02.12.2013 başlangıç 31.12.2024 bitiş tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananda, narenciye bahçesi tesis edilmesi ve işletilmesi hususu kararlaştırılmıştır. Dava tarihi olan 23.10.2015 tarihinden sonra dava devam ederken davacı ile davalı arasında 11.01.2016 tarihli "Ek Mukavele" başlıklı belge imzalanmış olup, Mahkemece iş bu ek mukavele ile devam eden davanın sonucu ne olursa olsun kira sözleşmesinin 01.01.2016- 31.12.2016 tarihleri arasında belirlenen kira bedeliyle devamı konusunda anlaşmaya varıldığına göre, davacının önceki döneme ilişkin akde aykırılık iddiasından vazgeçtiği değerlendirilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Bahsi geçen belgenin kiraya veren idarenin şerhi başlığında, " Açılmış veya açılacak her türlü davalara tespit davaları dahil ve icra takiplerine halel gelmemek akdin eski kira bedeli ile tecdidini tazammum eylememek hiç ödenmeyen veya tespit davası ile kesinleşen kiraya nazaran noksan ödenmiş bulunan kiraların tahsilini istemek hakkımıza müessir kalmamak itirazı kaydı ile" düzenlemesi mevcut olup belgede, 01.01.2016- 31.12.2016 dönemine ilişkin ödenmesi gereken kira bedeli ve muacceliyet tarihlerinin düzenlenmesinin amaçlandığı anlaşılmaktadır.

Bu çerçevede, ek mukavelede açılmış davalara halel gelmemek itirazı kaydı bulunması nedeniyle davacının iş bu davadan ve akde aykırılık iddiasından vazgeçmediğinin kabulü gerekir. Bu nedenle, işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.