Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6354 K.2019/2415

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 01/10/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının son ödediği 80,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek 01/10/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin en az 800,00 TL olarak tespitine karar verilmesi istemiştir. Davalı, 300,00 TL ödemeyi kabul ettiğini belirterek fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacının ıslah dilekçesi de dikkate alınarakdava tarihi olan 18/03/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, aylık kira bedelinin net 1,000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-)6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında düzenlenen 01.10.2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafça, 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre tespiti talep edilmiştir. Ancak, dosya içeriğinden kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece T.T.K.nun 14, 17, 1463. maddeleri, 5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3. maddesi çerçevesinde davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, davalının tacir olduğunun anlaşılması halinde TBK.'un 344. maddesi, 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince 8 yıl süreyle uygulanamayacağından kira bedelinin sözleşmede belirtilen artış oranına göre belirlenmesi gerektiği,

davalının tacir olmadığının anlaşılması durumunda ise sözleşmedeki 5 yıllık sürenin dolduğu gözetilerek TBK'nun 344. maddesi gereğince hak ve nesafete göre kira bedelinin tespitinin yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği nazara alınmaksızın eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2-) Davalının tacir olmadığının anlaşılması halinde, hak ve nesafete göre yapılan tespite yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı,

bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava tarihine göre civardaki taşınmazların işyeri olarak kira rayiçleri ile çevre araştırmaları, günün ekonomik koşulları ve şartları kıymetine tesir edebilecek tüm faktörler göz önüne alınarak taşınmazın kira rayiç değerinin 1000 TL olmasının yerinde ve uygun olacağı belirtilmiş ise de, yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca anılan raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında, hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak brüt kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik bilirkişi raporuna dayalı olarak, hak ve nesafet indirimi de yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

3-) Davalının ıslaha yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; davadaki istem kira bedelinin tespitine yönelik olup, davacı dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuştur. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır.

Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacının dava dilekçesindeki talebi kendisini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira bedelini bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Kabule göre de, davacı dava dilekçesinde kira bedelinin 01.10.2015 tarihinden itibaren belirlenmesini talep ettiğinden, Mahkemece taleple bağlı kalınarak, 01.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, dava tarihinden itibaren tespit yapılmış olması da doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.