Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6415 K.2019/2272

Taraflar arasındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, tahliye davasının reddine, kira bedelinin tespiti davasının kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, dava konusu depolu dükkan vasfındaki taşınmazı 13.01.2014 tarihinde satın aldıklarını, dava konusu dükkanın, önceki malik tarafından sözlü kira sözleşmesi ile yaklaşık 10 yıl önce kiraya verildiğini, dava konusu taşınmazı ihtiyaçları nedeniyle satın aldıklarını, davalıya taşınmazı tahliye etmeleri hususunu ihtarname göndererek ihtiyacını bildirdiği halde davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine karar verilmesini ve davalının ödediği aylık 300TL kira bedelinin rayiçlerin altında kaldığından, 21.01.2014 tarihinde başlayan dönemden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 2000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; öncelikle tahliye isteminin süre açısından reddedilmesi gerektiğini, davacıların keşide ettikleri ihtarda ihtiyaç belirtmeyip; tadilat yapılacağını belirttiklerini, davacıların işbu taşınmaza ihtiyaçlarının bulunmadığını, ...’in öğretmen olduğunu, ...’in ise doktor olduğunu ancak zirai ilaç ticareti ile uğraştığını, kaldı ki davacıların başkaca taşınmazlarının bulunduğunu, dava açılış tarihi itibariyle taşınmazdaki kiracılık sıfatının 8 yıl olduğunu, kira tespitine ilişkin taleplerini de kabul etmediklerini, davacıların gönderdiği ihtarın yeni maliklerin bildirimine ilişkin olduğunu,

davacıların kira bedelini Ocak 2014 ten itibaren belirlenmesi taleplerinin 6098 sayılı Kanun’un 345.

Maddesine aykırı olduğunu, taraflar arasında yazılı sözleşme olmadığını, davacılar tarafından maddede belirtilen anlamda keşide edilmiş bir ihtarname ya da yeni dönem için açılmış bir dava olmadığını, kira bedelinin ancak 2016’da hüküm ifade edeceğini, taşınmazın bulunduğu yerdeki emsal kiraların aylık 300TL ile 500TL arasında değiştiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; tahliye davasının süresinde açılmadığı ve ihtiyacın samimi olduğunun ispat edilemediği gerekçesi ile tahliye davasının reddine, kira bedelinin 20.06.2015 tarihinden itibaren 604,78TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve davacıların ihtiyacın samimi olduğunu ispat edememelerine göre, davacılar vekilinin tahliye ilişkin tüm kira bedelinin tespitine ilişkin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacılar vekilinin tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının gelince ;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Somut olayda; davacılar, davalı ile önceki malik arasında yapılan sözlü kira sözleşmesine dayanmış ve sözleşmenin başlangıç tarihinin Haziran ayının 20. günü olduğunu belirtmiş davalı sözleşmenin başlangıç tarihine itiraz etmemiştir.

Her ne kadar Mahkemece, kira sözleşmesinin süresiz olduğu ve TBK 328 ve 329. maddeleri gereğince kira bedelinin 6 aylık dönemler itibarıyla tespitinin talep edilebileceği gerekçesi ile kira bedelinin 20.06.2015 tarihinden itibaren tespitine karar verilmiş ise de.

6098 sayılı TBK'nun 344 ve 345. maddelerine göre; kira bedellerinin yıllık olarak belirleneceğinin düzenlenmiş olması karşısında olayda uygulama olanağı bulunmayan 6098 Sayılı TBK.nun 328 ve 329. maddeleri esas alınarak 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca ...

10. Noterliği’nin 21.01.2014 tarih, 02304 yevmiye numaralı ve 24.01.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya verenler tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuştur.

Bu durumda, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda kira bedelinin 20.06.2014 tarihinden itibaren brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve net mi brüt mü olduğu belirtilmeden 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.