Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6517 K.2019/2700

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıya ait Mehmet Akif Ersoy parkı içinde bulunan kafeteryanın 2886 sayılı yasa gereğince yapılan ihale sonunda 01/03/2010 tarih ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile tarafına kiraya verildiğini, davalının kira süresi dolmadan 08/03/2011 tarihinde park düzenlemesi nedeniyle kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini bildirdiğini, kira süresi sona ermeden davalı tarafından yapılan tahliye işleminin hukuka ve kanunlara açıkça aykırılık teşkil ettiğini,

kira süresi dolmadan kiralayan tarafından tahliye isteminde bulunabilmenin şartlarının 6570 sayılı gayrimenkullerin kiraları hakkındaki kanunun 7. maddesinde açık ve net olarak belirtildiğini, davalının sadece ve sadece parkı düzenlemesi gibi keyfi bir sebeple kiralananın tahliyesini istediğini, haksız tahliye nedeniyle kazanç kaybına uğradığını, söz konusu işyerini işletmekle yıllık ortalama 30.000 TL kadar kârı olduğunu belirterek fazlaya ilişkin alacak ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile hesaplanacak zararından şimdilik 10.000 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş,

ıslah ile talebini 16.635 TL’ye yükseltmiştir.

Davalı; kira sözleşmesinin 7.maddesine göre istediği zaman tek taraflı olarak sözleşmeyi feshe yetkisi olduğunu, belediye encümeninin park düzenlemesine ilişkin kararı gereği kiralananın yıkıma tabi tutulacağının bildirildiğini, işlemde kamu yararı olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; 2886 sayılı yasanın 75/4 maddesinin belediyeler hakkında uygulanamayacağı gerekçesiyle tahliye haksız kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiş; hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin

01.04.2014 tarihli ve 2013/11011 Esas, 2014/4128 Karar sayılı ilamı ile “...mahkemece, öncelikle kiralanan yerin (park içindeki kafeterya) nitelik ve vasfının araştırılarak (gerektiğinde yerinde keşif yapılarak) ile TBK'nun taşınır kirası hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine tabi bir yer olup olmadığının tespiti,daha sonra hasıl olacak sonuca göre davalının kira süresi dolmadan akdi feshinin haklı olup olmadığı belirlenmesi, feshin haklı olduğu kanaatine varılır ise davacının tazminat istemi ile ilgili bir hüküm verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece; bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, "Park içinde Kafeterya" olarak nitelendirilen kiralananın taşınmaz olduğu tespit edilmiş, davalı ... tarafından 2886 sayılı yasanın 75/4 maddesi gereğince tahliye edilen davacının haksız tahliye sebebi ile tazminat talep edebileceği gerekçesi ile davanın kabulüne; 16.635,00 TL tazminatın 6.635,00 TL kısmını ıslah tarihi olan 20/12/2012 tarihinden itibaren, 10.000,00 TL için dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmekle davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır; kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.03.2010- 01.03.2012 dönemini kapsayan kira sözleşmesinin süresi bitmeden davalı tarafından 23.02.2011 tarih ve 215 sayılı karar ile 08.03.2011 tarihinden itibaren feshedildiği ve kiralananın yıkılmış olduğu tartışmasızdır. Sözleşmenin feshinde davacı kiracının kusuru bulunmamaktadır. Bu durumda kiracının, kusurlu fesih nedeniyle kiralayan davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir.

Ancak kâr kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir kafeteryayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir.

Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Mahkemece; yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının aynı şartlarla bir kafeteryayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı kârının ne olabileceği ayrıntılı ve denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması,

bu zarar kiralanan işyerinden tespit edilemiyorsa, bu durumda aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, esnaf odası, ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp, benzer işyerlerinin muhtemel cirosu, kâr oranı,

işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.