Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6529 K.2017/17817

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 01/01/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalı aleyhine açılan kira tespiti davası sonunda verilen karar gereğince dava konusu taşınmazın kira bedelinin 01/01/2014 tarihinden itibaren 7.000 TL olarak tespitine karar verildiğini, kararın kesinleştiğini, 01/01/2014-31/12/2014 dönemi için net 5.600 TL olarak belirlenen kira bedeline 01/01/2015 tarihinden itibaren Üfe oranında artış yapılarak 6.134,80 TL olarak kira alacaklarının takibe konu edildiğini, davalı hakkında ...

İcra Müdürlğünün 2015/12198, ... İcra Müdürlüğünün 2015/13465, ... İcra Müdürlüğünün 2015/15373 esas sayılı takip dosyaları ile aylık kira bedellerinin farklarının talep edildiğini, davalının açılan takipler sebebiyle 1 yıl içinde iki defa ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini belirterek iki haklı ihtar sebebiyle davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalının tacir olmadığı, TBK'nun 352/2 maddesine göre tahliye koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Taraflar arasında 01/01/2008 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. maddesinde "Kira sözleşmesinin ikinci yılda yenilenmesi halinde kiracı aylık kira bedeline hiçbir uyarı ve bildirime gerek kalmadan % .... oranında zam yaparak yeni kira bedelini ödemeyi kabul eder. " düzenlemesi yer almaktadır.

Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/566 Esas, 2015/112 Karar sayılı ilamı ile 01/01/2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 7.000 TL olarak tespitine karar verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Sözleşmedeki artış şartı belirli ve muayyen olmadığından, kira bedelinin tespitine karar verilen 01/01/2014 tarihinden sonraki yıllar için kira tespit ilamı ile belirlenen kira miktarının artışlı olarak talep edilmesi mümkün değildir.

Hükme esas alınan, ... İcra Müdürlüğünün 2015/13465 Esas sayılı takip dosyasında, 6.134,80 TL Temmuz 2015 kira bedelinin; ... İcra Müdürlüğünün 2015/12198 Esas sayılı takip dosyasında Ağustos, Eylül 2015 ayları kira farkının, ... İcra Müdürlüğünün 2015/15373 Esas sayılı takip dosyasında ise Ekim, Kasım 2015 kira farkının tahsilinin talep edildiği görülmektedir. ...

İcra Müdürlüğünün 2015/13465 Esas sayılı takip dosyasında kira alacağının tahsili talep edilmiş ise de diğer iki takipte sadece kira artışından kaynaklanan kira farkı alacağının takibe konu edildiği, yukarıda açıklandığı üzere artış şartının geçerli olmaması nedeniyle kira farkına yönelik takiplerin haklı ihtar olarak kabul edilemeyeceği ve bu durumda iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.