Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6553 K.2017/15858

Taraflar arasında görülen ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, Taraflar arasında 10/05/2010 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, davacı tarafından davalıya Bursa 16. Noterliğinin 09/03/2015 tarih 09928 yevmiye nolu ihtarnamesi ile kira akdini yenilemeyeceği, yerin tahliye edilmesini bildirdiğini, davalı tarafın ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmediğini, davacının, araç yıkama işi yaptığını, kendisinin kirada olduğunu, kendi yerleri varken başka yerde kiracı olarak kalmak istemediğini, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunu, belirterek davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesinin sözleşmede yazılmasa da 5 yıl değil 10 yıl olduğunu, kiralayan ile yapılan sözlü anlaşmaya göre 10 yıllık olarak kararlaştırıldığını, taşınmaza yaklaşık 400.000,00 TL masraf yaptığını, iş yerini komple yenilediğini, kiracının ihtiyacının samimi olmadığını, davacının amacının eski kiracıyı tahliye edip bu bölgede kiraların yükselmiş olması nedeni ile taşınmazı daha yüksek bir bedelle kiraya vermek olduğunu, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, taşınmazın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

TBK'nun 350/1 maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamaz.

Dava ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup taraflar arasında 10/05/2010 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmaz mermer işinde depo olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Türk Borçlar Kanun'unun adi kiraya ilişkin 327.maddesi “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” düzenlemesi, Türk Borçlar Kanun'unun 347.maddesinde ise “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.....” düzenlemesi bulunmaktadır. Mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılmışsa da taşınmazın galip vasfı tespit edilmemiştir. Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir.

Mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.