Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6575 K.2019/2426

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda,davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar 29.09.2015 tarihinde açtıkları işbu dava ile, mülkiyeti taraflarına ait ... Mahallesi,692 Sokak,No:31'de bulunan iş hanının ... , zemin, 1 - 2 - 3 - 4. katları ile çatı katının tamamının 01.09.2010 tarihinden itibaren 5 yıllık süre ile davalı Fakülte Dekanlığına aylık kirası brüt 17.500,00 TL'den kiralandığını, 01.09.2015 tarihinde 5 yıllık kira döneminin sona erdiğini, sözleşmenin en son döneminde, davalı idarenin davacılara brüt 21.253,62 TL kira bedeli ödediğini ancak bu bedelin emsallerinin altında kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 01.09.2015 tarihinden itibaren brüt 35.000,00 TL olarak tespitine ve dava tarihinden itibaren artırılacak bedelin faizi ile birlikte davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı , taraflar arasında imzalanan 01.09.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin sözleşme özel hükümleri başlıklı bölümünde 5.3. maddesinde ; '' İkinci dönem ve müteakip yılların kira bedelleri bir önceki yıl kira bedeli esas alınarak buna bir yıllık ÜFE ortalaması ilave edilerek belirlenir.

Kiralama dönemi sonunda kiralamaya devam edilmesi halinde kira bedelinde yapılacak artış Maliye Bakanlığında Kamu İdarelerinin Taşınmaz kiralanmalarına ilişkin genelge çerçevesinde yapılacaktır.

ÜFE’ye göre yıllık artışlar için ihtar veya ihbar gerekmeksizin taraflar bunu kabul eder." 5.4 maddesinde '' Beş yıllık dönemin dolmasından sonra ve sözleşmenin feshi ihbar edilmemesi halinde yine 5.3. maddeye göre belirlenecek kira bedeli artırılmak suretiyle o yılın kirası belirlenir, beşinci yılın sonunda taraflar kira artırım konusunda yasal haklarını kullanırlar" şeklinde artırımın nasıl yapılacağının belirlendiği.

Sözleşme ve Genelge hükümleri uyarınca işlem yapılıp gereken kira artırımının yapıldığını, yapılan artış sonunda belirlenen kira miktarının davacılar aleyhine sonuç doğuracak nitelikte olmadığını, kira başlangıcından itibaren geçen beş yıllık süre çok olmayıp, bu süre zarfında her yıl kira sözleşmesine uygun olarak artırımların yapıldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kira sözleşmesinin 5.3. maddesin gereğince ÜFE ortalaması ilave edilerek kira sözleşmesine devam edileceği, bilirkişi raporuna göre bu oran 20.066,75 TL belirlenmişse de, Eylül 2015 tarihinden itibaren davalı kurumca 25.215,69 TL kira bedeli yatırıldığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.09.2010 başlangıç tarihli beş yıl süreli aylık net 14.000 TL, brüt 17.500 TL bedelli kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı belirlenmiştir.

Davalı kiracının kamu tüzel kişisi olması nedeniyle , TBK'nun 344/3. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı,önceki uygulama ve içtihatlar gereğince aylık kira bedelinin tespitine gidilmesi gerektiği, bu itibarla 01.09.2015 tarihi itibariyle hak ve nesafet döneminin başlayacağı nazara alındığında somut olayda tespiti istenen 01.09.2015-01.09.2016 kira döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda red kararı verilemeyeceği hususu nazara alınmaksızın karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.