Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6635 K.2019/2662

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile akdedilen kira sözleşmesi uyarınca kiraya konu yerin iş yeri olarak kiralandığını, mayıs ayında mecuru tahliye etmek istemesi üzerine davalı tarafından sözleşmedeki muacceliyet koşuluna dayanılarak 1 yıllık kira alacağı için icra takibi yapıldığını, takibin kesinleşmesi üzerine borcun tamamını ödemek zorunda kaldığını, 15.08.2014 tarihine kadar mecuru kullandığını, davalının ise 16.08.2014 tarihinde mecuru 3.kişi olan ...'ye kiraladığını, böylece başkasına kiraladığı dönem bakımından kira alacağı talep hakkının olmaması gerektiğini,

fazladan ödenen Eylül 2014 - Aralık 2015 dönemi kira bedellerinin tahsili için davalı aleyhine başlatılan ... 1.İcra Müdürlüğünün 2015/3933 esas sayılı dosyasından davalının haksız yere itirazda bulunduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline takibin devamına lehine %20 'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kira sözleşmesinde kira bedelinin süresinde yatırılmaması halinde tüm kira bedellerinin muaccel olacağının kararlaştırıldığını, 03/03/2014 ve 03/04/2014 tarihlerinde ödenmesi gereken kira bedellerinin gününde ödenmediğini, ... 2.İcra Müdürlüğünün 2014/1241 Esas sayılı dosyasında haciz ve tahliye istemli icra takibi yapıldığını ve muaccel hale gelen kira bedellerinin tahsilinin istendiğini, kesinleşen takip borcunun davacı tarafından ödendiğini, tahliyenin 12.12.2014 tarihinde gerçekleştiğini, buna dair teslim tutanağı tutulduğunu, açılan tahliye davasında da 14/11/2014 tarihinde davacının tahliyesine karar verildiğini ileri sürerek haksız ve yersiz açılan davanın reddi ile lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini dilemiştir.

Mahkemece, davacının ticari şirket olduğu, bu şekilde tacir olan davacının sözleşmede düzenlenen muacceliyet şartını içeren 11.maddesinden sorumlu olduğu ve bu madde gereğince davalıdan fazladan ödediği aylara ilişkin kira paralarını talep etme hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 11. maddesinde, kira bedellerinden herhangi birinin taksitinin ödenmemesi durumunda tüm kira müddetine ilişkin bakiye taksitlerin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır.

Davalı kiraya veren, bu kira sözleşmesine dayanarak 08.04.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile Mart 2014 ve Şubat 2015 arası kira bedellerini davacı kiracıdan talep etmiş, davacı kiracı tarafından icra dosyasına ödeme yapılmıştır. Davacı iş bu davasında, taşınmazı 15.08.2014 tarihinde tahliye ettiğini iddia ederek fazladan ödediği Eylül 2014 ile Şubat 2015 kira bedellerinin iadesini talep etmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerin tetkikinden, mecurun davalı kiraya veren tarafından kira bedellerinin zamanında ödenememesi nedeni ile tahliye davasına konu edildiği, mahkemece 14.11.2014 tarihinde tahliyeye karar verildiği, davacı kiracı tarafından da 12.12.2014 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmıştır.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle sözleşmede yer alan muacceliyet şartının geçerli olup olmadığı irdelenmelidir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, belirtilmekle birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre;

kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Tacir olan davacı kiracı için TBK'nın 346. maddesi uygulanması ertelenmiş olmakla, 01.03.2014 tarihli sözleşmesinin 11. maddesi ile kararlaştırılan muacceliyet koşulu geçerli olup, tarafları bağlar.

Somut olayımıza gelince, davacı kiracı tarafından sözleşmedeki muacceliyet şartına dayalı olarak Mart 2014 ve Şubat 2015 kira bedellerinin ödendiği hususu tereddütsüzdür. Mahkemece, davacı kiracının tacir olduğu ve muacceliyet şartının geçerli olması nedeni ile Eylül 2014 ile Şubat 2015 ödemelerinin fazladan ödeme kabul edilemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir. Ne var ki kiralanan 12.12.2014 tarihinde tahliye edildiğine göre, davacı kiracı tahliye tarihine kadar muacceliyet şartı gereğince kira alacağını, tahliyeden sonra ise makul süre kira tazminatını davalı kiraya verene ödemekle yükümlüdür.

O halde mahkemece yapılacak iş, emlakçı bilirkişi ile mahallinde yapılacak keşif icrası ile taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre tespit edilerek, davacı tarafından davalıya yapılan fazladan ödemelerin belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, mahkemece yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.