Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6659 K.2017/10852

Taraflar arasında akte aykırılık nedeni ile tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davacı ile davalı arasında yenilenen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.07.2013 olduğununu, kullanım şeklinin pastane olduğunun açıkça belirtildiğine, ayrıca hususi şartlarda mecurda tadilat yapılamayacağının da kararlaştırıldığını, davalının 2003 yılından 2014 tarihine kadar pastane olarak işlettiği işyerinde bu tarihten sonra tadilat yaparak kiralananı dönerci büfesine çevirdiğini, davacının değişikliğe kesinlikle izin vermediğini, apartmanda bulunanların kokudan şikayetçi oldukları ve bu durumun bina sakinleri açısından çekilmez hal aldığını, 27.10.2014 tarihli ihtarname ile eski hale getirilmesi hususunun ihtar edilmesine rağmen davalının buna yanaşmadığını belirterek akde aykırılık nedeni ile kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, pastane olarak işletilen pek çok yerde döner de satıldığını, son dört yıldır sadece dondurma sattıklarını, yaz aylarında eskiden olduğu gibi dondurma satmaya devam edileceğini, kiralanana zarar verilmediğini, aksine değerinin arttığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, keşif ve bilirkişi raporu itibariyle mecurun döner ağırlıklı olarak iştigal ettiği ancak dondurma tezgahının da bulunduğu, işyeri levhasından işyerinin " Harbi Döner" olduğu ve işyerinin sözleşme hükümleri dışında ağırlıklı faaliyet konusunun bulunduğu anlaşılmış ve bu değişiklik için kiraya verenin yazılı izni alınması gerekmekte ise de, söz konusu durumun TBK'nun 316 maddesi anlamında akde aykırılık açısından değerlendirilmesi gerekmekte olup,

esasında bu yasa hükmü gereğince akde aykırılığın giderilmesi için kiraya veren tarafından konut ve çatılı işyeri kiralarında eski hale iade için kiracıya en az otuz gün süre verilmesi gerekmekte olup, çatılı işyeri vasfında olan mecurun eski hale iadesi için davacı tarafından verilen süre ise, ihtarnamede 3 gün olarak belirtildiğinden, TBK'nun 316. maddesinin aradığı, süre koşulu yerine getirilmediğinden bu yön itibariyle davanın reddi gerektiği;

Türk Borçlar Kanununun 316. Maddesindeki düzenlemenin, mecurun özenle kullanılmasına yönelik olduğu, keşif günü yapılan tespit ile bilirkişi raporunda ekli fotoğraflar itibariyle mecurun davalı kiracı tarafından özenle kullanıldığı, belediyeden işyeri ruhsatının alındığı, tanık ifadelerinde yer alan koku rahatsızlığının giderilmesine yönelik olarak havalandırma düzeneğinin kurulduğu, yapılan işlemler itibariyle de mecurun değer kazandığı, 316.

Maddenin esasında mecura verilecek zararların giderilmesine yönelik düzenleme içerdiği, mecurda davalı kiracı tarafından ağır hasar verme durumunun söz konusu olmadığı, kira sözleşmelerinde devamlılığın öncelikli olması gerektiği, esaslı unsurlar üzerinde anlaşılması durumunda tali hususlar açısından sözleşmenin devamı yönünde yorum yapılması gerektiği, işyerinin dondurmacı veya dönerci olarak işletilmesinde kiraya veren bakımından sözleşmenin devamına katlanılmasını çekilmez hale getiren bir durumun söz konusu olmadığı bu yön itibariyle davacının herhangi bir delil sunamadığı,

koku nedeniyle rahatsızlık bakımından, komşulara verilen rahatsızlığın giderilmesine yönelik olarak da davalı kiracı tarafından havalandırma ünitesi kurulmak suretiyle gerekli önlemlerin de alındığı nazara alındığında, koşulları bulunmayan sözleşmenin feshine yönelik davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bozma sebebi dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda; mahkemece gerekçe kısmında 6098 sayılı TBK'nun 316. maddesi gereğince akde aykırılığın giderilmesi için kiraya veren tarafından konut ve çatılı işyeri kiralarında eski hale iade için kiracıya en az otuz gün süre verilmesi gerektiği, davacı tarafından verilen sürenin ise 3 gün olduğu, yasanın aradığı süre koşulu yerine getirilmediğinden davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru ise de ayrıca davanın esasına girilerek akde aykırılığın oluşmadığının belirtilmesi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerektiği, ancak sonucu itibariyle doğru olan redde ilişkin hüküm yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden, gerekçedeki ikinci paragrafın hükümden çıkartılarak kararın düzeltilerek onanması HMK 438/7.maddesi gereğidir.