Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6665 K.2019/2371

Taraflar arasındaki kira bedelinden indirim davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 02/11/2011 tarihli ...-... Sahil Milli Parkı Büyük ... Günübirlik Kullanım Alanı İşletmecilik Sözleşmesi imzalandığını, 04/11/2011 tarihinde yapılan yer teslimi sonrasında Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından başlatılan yol yapım çalışmaları nedeniyle günübirlik kullanım alanına giden yolun tek şeride düşürüldüğünü, tünel kazısından çıkartılan hafriyatın günübirlik kullanım alanına döküldüğünü, bu nedenle müşteri kaybı yaşadığını belirtmiş, sözleşmede belirlenen kira bedelinden %60 oranında indirim yapılarak 04/11/2011 tarihi itibariyle yıllık kira bedelinin 330.000 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir.

Davalı, kira sözleşmesini etkilediği belirtilen tünel inşaatının kira sözleşmesine konu kullanım alanının dışında kaldığını, bu nedenle sözleşmenin uygulanmasına herhangi bir engel teşkil etmediğini belirtmiş, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yaşanan olumsuzlukların kiralananın kullanımını etkileyen ve kiracının öngöremediği sonradan oluşan ayıp niteliğinden kabul edilerek yıllık kira bedelinin 618.750 TL olarak belirlenmesine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir. Dava, kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim yapılması istemine ilişkindir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) 6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Olayımıza gelince; 04/11/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığına dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının, 09.11.2012 tarihinde açtığı davadan önce davalı idare nezdinde 15.02.2012 tarihinde kayıtlı dilekçe ile kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı şekilde kullanılamamasından kaynaklı olarak kira bedelinden indirim yapılması talebinde bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle ayıp ihbarının tebliği tarihi öncesini de kapsayacak şekilde kira bedelinin indirilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.