Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6701 K.2019/3274

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı. 01/12/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalılarca "işyeri" niteliğinde kullanıma sunulacağı taahhüt edilen, natamam/inşaat halindeki mecuru 2+3 yıl olmak üzere toplam 5 yıllık süre ile davalılardan aylık 7666 USD bedelle, girişte ......

Mağazası olarak işletmek ve alt katını cafe olarak alt kiraya vermek üzere, bir yıllık kira bedelini peşin ödeyerek kiraladığını, mecura alt kiracı almak istediğinde belediyeden mecurun mesken vasfında olduğu ve kat maliklerinin tümünün muvafakati alınmaksızın ruhsat verilemeyeceğini öğrendiğini,......

Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğünce tebliğ edilen 28/01/2010 tarihli yazı ile tapu kütüğünde mesken olarak görülen yerde işyeri açılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerektiğinden söz konusu belgenin......

Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü’ne ibraz edilmesinin istendiğini, aksi halde işyeri hakkında cezai ve hukuki yasal işlem başlatılacağının ihtar edildiğini, bu yükümün davalılarca yerine getirilmemesi üzerine işyerinin faaliyetine son verdiğini, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/58 D.

İş sayılı dosyasından alınan 01/03/2010 tarihli bilirkişi raporu ile 5 yıllık kira sözleşmesinin geçerliliğine ve süresine olan inançla kiralanan mecurda; alçıpan tavan, granit döşeme, ahşap parke, merdiven korkuluğu, merdiven rıht ve basamak, elektrik tesisatı, aliminyum doğrama,........., tesisat imalatları alçı sıva imalatı olarak toplamda 220.000,00 TL tutarında harcama; ayrıca mecura 8 kameralı güvenlik sistemi, 15 adet duman dedektörü, 11 adet pır, 160 Spotlu aydınlatma tesisatı, 2 adet otomatik kapı, ısıtma sistemi 3 adet tavan tipi 1 adet split klima, kompanzasyon sistemi için 19.500,00 TL

sraf yapıldığının belirlendiğini, maddi zararının en az 239.500,00 TL olduğunu beyan ederek davalıların edimini ifa edeceğine, kiralananını işyeri olarak kullanıma sunacağına güvenilerek kiralanana yapılan toplam 239.500,00 TL tutarındaki maddi tazminatın anahtar teslim tarihi olan 29/03/2010’dan itibaren işlemiş ve dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar; davacı kiracı şirketin kiralananın durumunu en baştan beri bildiğini, kira sözleşmesi akdedildiği sıradaki kiracı şirketin villaya yapacağı imalatlar göz önünde bulundurularak çevredeki rayiçlere göre daha düşük kira bedeli kararlaştırıldığını, ancak kiracının 01/12/2009 tarihinde başlayan ikinci yılın kira parasının ödeme zamanı geldiğinde işlerinin iyi gitmediğini beyan ederek ikinci yılın kira parasında indirim talep ettiğini, teklifin kabul edilmediğini, davacı şirketin ruhsat sorunu nedeniyle kiralananı tahliye ettiğine dair iddiasının doğru olmadığını,

kiralanana yapıldığı ileri sürülen masrafların abartılı ve fahiş olduğunu, davacı şirketin kiralananı tahliye ederken yaptığı tadilat ve imalatları tamamen söküp aldığını, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan "altyapı olarak villaya yapılan (......, ısınma vs. gibi) tadilatlar için herhangi bir bedel talep etmeyecek ve sökmeyecektir" düzenlemesi uyarınca mecurda bırakılması gereken alt yapı işlerini de söküp götürdüğünü, ...

2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 201/58 değişik iş sayılı dosyasına ait bilirkişi raporunun davacı şirketin yönlendirmesi ile düzenlendiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; kira sözleşmesi özel şartlar md. 6 hükmü ile kiracının taşınmaza kendi işkolu ile ilgili tadilat yapabileceği ancak binanın genel görünümünü değiştirecek tarzda bir tadilata gireceği takdirde mal sahibinin yazılı iznini alacağı altyapı olarak villaya yapılan (elektrik-su-ısınma vs gibi) tadilatlar için herhangi bir bedel talep etmeyeceği ayrıca boşaltırken bunları alıp götürmeyeceğinin kararlaştırıldığı,

yıllara göre aylık kira bedelinin düzenlendiği sözleşmenin 12. maddesi ile gayrimenkulün natamam olarak kiralandığı açıklanmış olup maddenin yazılış şeklinden birinci yıl kira bedelinin bu sebeple düşük olarak belirlendiğinin anlaşıldığı, imalat/harcama kalemleri incelendiğinde büyük kısmının altyapı imalatına ilişkin olduğu diğer bir kısmının ise sökülüp götürülebilir nitelikte olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içince davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak işyeri için ruhsat alamadığından bahisle sözleşmeyi feshettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden tahsilini talep etmiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.)

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Taraflar arasında 01/12/2008 başlangıç tarihli 2+3 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümün 6.maddesinde; "kiracı ... altyapı olarak villaya yapılan (elektrik-su-ısınma vs. gibi) tadilatlar için herhangi bir bedel talep etmeyecek ayrıca boşaltırken bunları sökmeyecektir" şeklinde düzenleme mevcut ise de, söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 2 yıllık süre sona ermeden 29.03.2010 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.

O halde Mahkemece, davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sökülüp götürülebilecek imalatların istenemeyeceği de nazara alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.