Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7055 K.2019/6280

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespitine ilişkin asıl dava, itirazın iptaline ilişkin birleşen davanın mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, kiracılık sıfatının tespitine ilişkin asıl davanın reddine , itirazın iptaline ilişkin birleşen davanın ise kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı-birleşen davanın davalısı vekili ile davalı-birleşen davanın davacısı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-Birleşen davanın davalısı ... 26.06.2013 tarihinde açılan asıl davada ; taraflar arasında düzenlenen 24.11.2011 tarihli kira sözleşmesi ile ...

Mevkii, Pafta No:8, Ada No:736, Parsel No:732'de kayıtlı taşınmazın 15,47 m²'lik kısmının, üzerinde büfe yapmak üzere tarafına kiraya verildiğini, sözleşmenin 2.maddesinde kira süresinin yer tesliminin yapıldığı tarihten itibaren 3 yıl olduğunun kararlaştırıldığını ancak kira süresi dolmadığı halde tarafına 30.10.2012 tarihinde tebliğ edilmiş olan 16.10.2012 tarih ve 5070 sayılı yazı ile 24.11.2011 tarihli kira sözleşmesinin, İta Amirinin 11.10.2012 tarih ve 2/5 sayılı onayı ile 10.10.2012 tarihinden itibaren feshedildiği belirtilerek son bir yıllık kira bedelinin tazminatının ödenmesinin talep edildiğini,

davalı idarenin kamusal gücünü kullanarak kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesi haksız ve hukuka aykırı bulunduğunu belirterek davalı ile arasındaki muarazanın giderilerek kira sözleşmesinin geçerli olduğunun ve kiracılık sıfatının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-Birleşen davanın davacısı ...; dava konusu taşınmazın 15,47 m'' lik kısmının büfe yapmak üzere davacıya kiraya verildiğini ancak davacının 15,47 m² olarak kiraladığı büfeyi 38,00 m olarak yaptığını, batı tarafını 46,00 m² yüzölçümünde zemin döşeyerek doğusunu da toprak dökmek suretiyle işgal ettiğini, davacının bu eylemlerinin Milli Emlak Müdürlüğü'nün 25.04.2012 tarihli tutanağı ile tespit edildiğini, davacıya taşınmazın sözleşme hükümlerine aykırı kullandığı , sözleşmede belirtilen şartlara

uygun hale getirilerek işgalin sona erdirilmesi aksi halde kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedileceğinin bildirildiğini ancak Milli Emlak Müdürlüğü tarafından 28.08.2012 tarihinde bahse konu taşınmazda yapılan tespitte davacı tarafın taşınmazı eski hale getirmediğinin anlaşıldığını belirterek davanın reddini istemiş.

15.07.2013 tarihinde açılan birleşen dava ile de dava konusu taşınmazda yapılan tespitte kiralananın davalı tarafından akde uygun olmayacak şekilde kullanılarak kiralanan kısımdan fazla yerin işgal edilmiş olduğunun gözlemlendiğini bu nedenle İdarece , davalıya taşınmazın sözleşmede belirtilen şartlara uygun hale ve eski konumuna getirilmek suretiyle işgalin giderilmesi,

aksi halde sözleşmenin ilgili maddelerinde açıkça belirtildiği gibi söz konusu kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedileceğinin bildirildiğini ancak 28.08.2012 tarihinde mahallinde yapılan tespitte taşınmazın eski konumuna getirilmediği ve işletilmeye devam ettiğinin görüldüğünü , ayrıca davalı kiracının 2.,3 ve 4. taksitleri de düzenlenen kira sözleşmesine göre vadesinde ödemesi gerekirken kira taksitlerini zamanında ödemediğini belirterek Mersin 8. İcra Müdürlüğü’nün 2013/3244 E. sayılı icra takibine vaki itirazın iptaline ve davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı-Birleşen davanın davalısı ; Davacı idarenin kamusal gücünü kullanarak kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesinin haksız ve hukuka aykırı olduğu gibi kira sözleşmesinin tek taraflı feshi sebebiyle Mersin 8.İcra Müdürlüğü'nün 2013/3244 E.sayılı icda takibi iye son bir yıl kira bedelinin tazminat olarak talep edilmesinin de aynı şekilde haksız ve mesnetsiz olduğunu belirterek birleşen davanın reddi ile davacının % 20’den az olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, asıl davada talep edilen kiracılık sıfatının tespitine ilişkin istemin reddine , birleşen davaya konu itirazın iptali isteminin ise karar verilmiş, hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı-birleşen davanın davacısı olan Hazine vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı-Birleşen davanın davalısı ...'un temyiz itirazlarına gelince ;

TBK.316.madde hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiralayanın hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 24.10.2011 düzenleme ve yer teslim tutanağı nazara alınmakla 09.12.2011 başlangıç tarihli olduğu anlaşılan iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesinin 11. maddesinde, kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde 2886 sayılı Kanunun 62. maddesine göre idare 10 gün süreli ihtarname ile durumun kiracıya bildirilip ihtarnamede yazılı hususlara uyulmasınin isteneceği , ihtarnamede belirtilen 10. günün sonunda, yerinde yapılacak kontrolde, belirtilen hususlara uyulmadığı görülürse, kira sözleşmesinin fesh edilerek son bir yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edileceği kararlaştırılmıştır.

Davalı idare, kiralanan büfenin yüzölçümünün 15,47 m² olmasına rağmen halihazırdaki büfenin 38,00 m²yapıldığı, batı tarafına 46 m² yüzölçümlü karo zemin döşendiği ve doğusuna da toprak döküldüğünün 25.04.2012 tarihinde mahallinde tespit edildiğini belirterek,

tebliğden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazın sözleşmede belirtilen şartlara uygun hale ve eski konumuna getirilmesi aksi halde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedileceğinin ihtarname ile bildirildiğini , ihtarnamenin 10.05.2012 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini ancak tebliğden sonra 28.08.2012 tarihinde mahallinde yapılan tespitte de taşınmazın sözleşmede belirtilen şartlara uygun hale ve eski konumuna getirilmediğini anlaşıldığını belirterek 16.10.2012 tarihinde gönderdiği yazı ile sözleşmenin 10.10.2012 tarihinden itibaren feshedildiği, yazının tebliğini müteakip on beş gün içinde davaya konu yerin boşaltılmasını bildirmişse de;

davalı idare tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz, davalının az yukarıda belirtilen akde aykırılıkları dava konusu edip mahkemece bu hususların akde aykırılık teşkil ettiğinin tesbiti ve davacı kiracının tahliyesine karar verilmesi durumunda davacının kiracılık sıfatı sona erer, mahkemece, tahliyeye karar verilmediği sürece, davalı idarenin sözleşmeyi tek taraflı feshi ve buna dayalı olarak davacıyı bulunduğu yerden tahliyeye zorlaması hukuken mümkün değildir.

Bu nedenle davacı- birleşen davanın davalısı kiracının, kiracılık sıfatının tespitine ilişkin açtığı asıl davanın kabulüne, davalı -birleşen davanın davacısı Hazine'nin açmış olduğu itirazın iptali davasının ise davaya dayanak ...

İcra Müdürlüğü'nün 2013/3234 E. Sayılı icra takibinin kira sözleşmenin 11. maddesine dayanılarak başlatıldığı ve bu itibarla da son bir yıl kira bedeline yönelik tazminat istemine ilişkin olduğu ancak kira sözleşmesinin tek taraflı feshi hukuki sonuç doğurmadığından tazminat şartlarının oluşmadığı bu bakımdan takip tarihi itibariyle talep edilebilir olmadığı nazara alınarak reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.