Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7137 K.2019/3472

Taraflar arasındaki ( asıl davada) kira bedelinin indirilmesi- tazminat, (karşı davada) kiralananın tahliyesi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davada kiralananın tahliyesi talebi yönünden karar verilmesine yer olmadığına, alacak talebi yönünden davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı ve katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında davacıya ait üç adet depo bir adet dükkandan oluşan mecurun kiralanması hususunda 2009 yılında sözlü anlaşma yapıldığını, bilahare yazılı sözleşme imzalandığını, 2012 yılında kiralanan depolardan birinin satıldığını diğerinin ise Belediyeye terk edilerek bu tarihten itibaren kullanımında bir dükkan ve bir deponun bulunduğunu, kiralanan alanın yüz ölçüm olarak azaldığını, bu durumda kira bedelinin kiralananın büyüklüğü ve bağımsız bölüm sayısına göre yeniden belirlenmesi gerektiğini, satılan kısmı yeniden ve daha yüksek bedelle kiralamak zorunda kaldığını,

bu süreçte maddi ve manevi olarak zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla yıllık kira bedelinin 2012 yılı öncesi ve sonrasına ilişkin olarak yeniden belirlenerek kira bedelinin indirilmesini, fazla ödenen kira bedeli ile 15.000TL maddi, 10.000TL manevi tazminatın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazın 7/A ve 7/B'de bulunan iki adet dükkandan oluştuğunu, kiraya verilen bölümün 7/B ve alt kattaki iki adet depo olduğunu, satılan deponun kiralanan alana dahil olmadığını belirterek davanın reddini dilemiş; karşı davada, davalının 01.05.2014 dönemine ilişkin yıllık kira bedeli olan 15.969TL yi ödemediğini belirterek kira alacağı olan 15.969TL 'nin 01.05.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini ve davacı kiracının kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Mahkemece asıl davanın reddine; karşı davanın alacak talebi yönünden kısmen kabulüne, tahliye talebi yönünden dava konusu taşınmazların yargılama aşamasında tahliye edilmiş olması nedeniyle bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacı ve katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1) Asıl dava yönünden davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde; A) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. B) Davacının kira bedelinin indirilmesine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

6100 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Somut olayda; Taraflar arasında, 01.05.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan bölümün " No: 7 ve alt kat iki adet depo " olduğu belirtilmiş olup dosya kapsamı itibariyle, dinlenen davacı ve davalı tanık beyanlarından alt kat iki adet depodan, kiralanan dükkanın altındaki deponun tamamı ile yan taraftaki satılan deponun kastedildiği anlaşılmaktadır.

Ayıp, kiralananın hangi oranda amaca uygun kullanımını etkilemişse, bedelde indirimin de o oranda yapılması gerektiği, hususu tartışmasızdır. Davacı kira sözleşmesinin feshini istememiştir. Davacının geçmiş yıllara ilişkin kira bedelinin tenkisi istemi yerinde olmayıp, dava tarihinden itibaren kiralananda sonradan meydana gelen ayıp oranında indirim istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Davacı, dava dilekçesinde kira bedelinin tenziline ilişkin bir miktar belirtmemiş olup, öncelikle davacıya imkan tanınarak bu konuda talebinin açıklattırılması gerekir.

Bundan sonra, dosya arasında bulunan rapor hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olmadığından, Mahkemece kira sözleşmesinde kiraya verilen alanın davacının kullanmakta olduğu alandan daha az olduğu anlaşılmış olmakla; kiralananın dava tarihindeki durumu gözetilerek kira bedelinden ne oranda indirim yapılması gerektiği hususunda mahkemenin ve Yargıtay’ın denetimine elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2) Karşı dava yönünden davalı kiracının temyiz itirazlarının incelenmesinde; A) Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde " Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. " hususu düzenlenmiştir. Bu itibarla, talep edilen kira alacağı yönünden asıl davanın sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi, bozmayı gerektirmiştir. B) Bozma nedenine göre, davacı kiraya verenin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.