Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7238 K.2017/16609

Taraflar arasındaki kiralananın tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı kiracıya ihtarname tebliğ ettiklerini, davacıların ortak mirasbırakanı olan ... ile davalı arasında 13.04.2005 başlangıç tarihli 5 yıl sureli kira sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazın üzerine davalı tarafından baz istasyonu kurulmak üzere kiraya verildiğini sözleşmenin 3. Maddesinde yer alan.

Sürenin hitamından (3 Ay) evvel taraflardan herhangi birinin akdi fesh ettiğini diğer tarafa münhasıran noter kanalıyla açık bir şekilde ihbar etmedikçe sözleşme aynı şartlar ile ve aynı sure için uzatılmış sayılacaktır, hükmü gereği 5 yıllık süre sonunda sözleşmenin aynı şartlarla yenilendiğini ve son olarak 13.04.2015 tarihinden önce gönderdikleri noter ihtarı ile bu tarihten itibaren kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilmesine karşın davalının taşınmazdan çıkmadığını belirterek davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; dava konusu taşınmazda haberleşme faaliyeti sebebiyle kamu hizmeti sunduğunu, akdin feshine ilişkin ihtarnamenin ekinde veraset ilamı ve tapu kaydı sunulmadığını ve taşınmaz kaydında intikal işlemlerinin yapılıp yapılmadığı yönünden herhangi bir belge tebliğ edilmediği gerekçesi ile yapılan ihtarın geçersiz olduğu tahliye şartlarının yerine getirilmediğini bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece ...'nun 347.maddesi konut ve çatılı işyeri hükümlerine göre 10 yıllık uzama süresi geçmesinden sonra her yılın sözleşme bitiş tarihinden itibaren 3 ay önce ihtarla sebep bildirmeksizin sona erdirebilir gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 347/1-2 maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama

süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir hükmünün uygulanabilmesi için somut olayda mevcut kira ilişkisinin konut ve çatılı işyeri kirası olması gerekmektedir. Aynı zamanda dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 13.04.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli baz istasyonu kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu ... ili ... Asfaltı üzerinde 11 Pafta ... Ada 17 Parselde kayıtlı taşınmazdır.

Sözleşmenin 3. maddesinde Sürenin hitamından (3 Ay) evvel taraflardan herhangi biri akdi fesih ettiğini diğer tarafa münhasıran noter kanalıyla açık bir şekilde ihbar etmedikçe sözleşme aynı şartlar ile ve aynı sure için uzatılmış sayılacağı kararlaştırılmıştır. Dava konusu kiralananın niteliğinin baz istasyonu olması nedeniyle Konut ve Çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi yerlerden değildir.

Bu sebeple uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlere tabi kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekir. Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; ...'nun 327. Maddesi gereğince açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Ancak taraflar bu durumda kira süresi içerisinde ya da dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair bir ihtar tebliğ ettirir ise kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. O zaman ihtarname tebliğ eden taraf her zaman dava açabilir. Dava konusu olayda, sözleşmenin 3. maddesindeki düzenleme uyarınca taraflar fesih hakkını kullanmadığından sözleşme aynı şartlarda ve sürede uzamıştır.

Kira süresi olan 13.04.2010 tarihinde taraflar sözleşmeyi feshetmemiş ve sözleşme 13.04.2015 tarihine kadar uzamıştır. İhtarname kiracıya 27.11.2014 tarihinde yani kira süresi içerisinde tebliğ edilmiş ve dava 15.07.2015 tarihinde açılmıştır.

Bu sebeple açılan tahliye davasının bu gerekçe ile kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ...'nun 347. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edildiği, davaya konu taşınmazın çatılı işyeri olmaması nedeniyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin uygulanması olanağı bulunmadığı halde davanın bu gerekçe ile kabulüne karar verilmiş olması doğru değil ise de; sonucu itibariyle karar kabule ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.