Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7410 K.2019/3683

Taraflar arasındaki kira bedelinin iadesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıya ait işyerini kiraladığını, ruhsat için ilgili Belediyeye müracaatta bulunduğunu ancak kiralanan yerin mesken olup işyeri olarak kullanımının mümkün olmadığından kira kontratını haklı olarak fesh ettiğini, peşin ödediği kira bedelinin kendisine iade edilmediğini ileri sürerek, 4.300,00 TL'nin 13.05.2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile ibirlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı; davacının taşınmazı fiilen 01.04.2015 tarihinde kullanmaya başladığını, bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunan ayıbı derhal bildirme yükümlülüğü olduğunu, buna rağmen davacının bildirimde bulunmayarak mecuru kullanıma devam ettiğini, davacının 12/05/2015 tarihinde fesih bildirimi yapmış olmasına rağmen anahtar teslimini 29.05.2015 tarihinde gerçekleştirdiğini, savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; sözleşme tarihinde davalının taşınmazı işyeri olarak kiraya vermesi nedeniyle kullanıma hazır bulundurması ve sözleşme süresince de bu edimini devam ettirmesi gerektiği, kiraya verenin üzerine düşen edimini yerine getirmediğinden TBK'nun 306/2. maddesi gereğince davacının sözleşmeyi fesihte haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Taraflar arasında 15.04.2014 tarihli kira sözleşmesinin varlığına dair bir ihtilaf bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının sözleşmenin feshinde haklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

6098 sayılı TBK’nun 301.maddesi gereğince; kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında

imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir.

O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır. Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır.

O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Aynı yasanın 305. maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Yine aynı yasanın 307. maddesine göre ise; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Somut uyuşmazlıkta; kiralanan bağımsız bölümlerin cafe olarak işletilebilmesi için ruhsat alınmasında zorunluluk bulunmaktadır. Ancak, taraflar arasındaki sözleşmede ruhsat alımı hususunda davalı kiraya verene herhangi bir yükümlülük yüklenmemiştir. Bu haliyle, davacı- kiracı davalı- kiraya verenin işyeri ruhsatı alma yükümlülüğü altında olduğunu ispat edememiştir. Bu durumda işyeri ruhsatının alınması yükümlülüğü davacı kiracıdadır. Kiracı, kiralanan taşınmazın vasfını araştırmalı, ruhsat alıp alamayacağını tespit etmeli ve ondan sonra sözleşme yapmalıdır. Davacı taşınmazı hali hazırdaki durumunu bilerek kiralamıştır. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıcında kiralananda bir ayıp bulunmadığının kabulü gerekir.

Dosya kapsamından; kiralanan bağımsız bölümlerin tapuda mesken vasfında kayıtlı olduğu, davacı kiracının kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümleri cafe olarak kullanıp kullanamayacağı hususunda gerekli araştırmayı yapmadığı, yeterince özen ve çaba göstermediği, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra davacı tarafından belediyeye yapılan müracaat üzerine; belediye tarafından kat maliklerinin oy birliği kararının ibrazından sonra ruhsat verilebileceğinin bildirildiği anlaşılmıştır.

Yukarıda açıklanan yazılı hükümler uyarınca; fesih hakkının kullanılmasından önce kiralanandaki eksikliklerin giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil tanınması gerekir. Kanuni istisnalar dışında mehil tanınmadan akdin doğrudan feshi M.K.’nun 2.maddesinde yer alan iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Bu nedenle temyiz incelemesine konu eldeki dava

bakımından feshin haklı nedene dayandığı kabul edilemez. Ancak mahkemenin de kabulünde olduğu gibi mecur 15.04.2014 tarihinde kiralanmış ve 29.05.2014 tarihinde tahliye edildiğinden tahliye ve teslim ile birlikte akdi ilişki sona ermiştir. Kiralanan haksız ve süresinden önce tahliye edilmiş olmakla davalının fesihten kaynaklanan alacak haklarının da bu davada gözetilmesi gerekir. Bu itibarla; mahkemece, davalının savunması doğrultusunda, kiralananın kullanım süresi boyunca ödenmesi gereken kira parasının alacaktan düşülmesi ve kalan tutar üzerinden iadeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış hükmün bozulması gerekmiştir.