Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7430 K.2019/3928

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 12.10.2004 tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının kiralananı 2013 yılında Nisan-Mayıs ayında tahliye ettiğini, 4.000 TL kira bedeli, kullanım dönemine ait 8.011,80 TL elektrik, yine bu döneme ait 706,12 TL vergi borcu ile demirbaş eşyalar nedeniyle 1.400 TL olmak üzere toplamda 14.117,00 TL borcu bulunduğunu, alacağın tahsili için yapılan takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacıya hiçbir borcu olmadığını, kira bedellerini zaman zaman elden ödediğini, bazı dönemler içinse davacının çocuklarının, oğlundan kira bedelleri için senet aldığını ve bu senetler karşılığı ödeme yapıldığını, davacının onayı ile 2011 yılında kiralananda tadilat yaptırdığını, tadilat masraflarının kira bedeli ile elektrik tüketim bedeline mahsup edilmesi konusunda davacı ile anlaştıklarını, kiralananı tahliye ettiğinde demirbaş eşyaları davacıya teslim ettiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalının sözleşme tarihinden 2013 yılı Mayıs ayına kadar kiralananı kullandığı kanaatine varıldığı, davalının sunduğu senet örneklerinin yazılı delil başlangıcı olup bu nedenle tanık dinlebileceği, davalı tarafından sunulan senetler göz önünde bulundurularak TBK'nın 104/1. maddesi gereği belli bir aya ilişkin yapılan ödemenin çekince ileri sürülmeksizin kabul edilmesi halinde önceki aylara ilişkin kira borçlarının ödenmiş sayılacağını, ödemeye karşı makbuz verilmesinin bölgesel örf ve adetlere göre değişebileceği,

25/04/2012 vade tarihli senede istinaden yapılan ödemenin herhangi bir kayıt olmaksızın davacı tarafından kabul edilmesi nedeniyle 2012 Nisan ayından önceki tüm borçların yasal karineye göre ödenmiş sayılacağı, 2012 yılına ait kira bedellerinin ise 2013 yılında yapılan ödemelerin kabul edilmesi nedeniyle yasal karinesi karşısında ispat yükü

kendisine düşen davacının kira alacağının varlığını ispat edemediği, davacının çekince ileri sürmeksizin anahtarı ve kiralananı teslim aldığından davalı tarafından masa ve sandalyelerin de teslim edildiği sonucuna varıldığı, işyeri vergi levhasının davacı adına olmadığı, davalının yaptığı masrafların elektrik borcuna mahsup edileceği iddiasını ispat edemediğinden elektrik borcundan sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalının ...

İcra Müdürlüğü'nün 2013/193 Esas sayılı icra takibine konu kalem alacaklardan elektirik borcu olan 8.011,80 TL borca yapmış olduğu itirazın iptaline, takibin bu alacak ve takip tarihinden itibaren bu alacak yönünden işleyecek yasal faiz yönünden devamına, davalının kiralanan taşınmazın kullanımından doğan kira borcu olan 4.000,00 TL, vergi borcu olan 706,12 TL ve demirbaş borcu olan 900,00 TL'ye yönelik yapmış olduğu itirazın iptaline dair talebin reddine, kısmen kabul doğrultusunda davacının icra inkar tazminatı yönündeki talebinin de reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Taraflar arasında, 12/10/2004 tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 17/12/2013 tarihinde başlattığı icra takibinde, 4.000 TL kira bedeli, 8.011,80 TL elektrik tüketim bedeli, 706,12 TL vergi borcu, 1.400 TL iade edilmeyen eşya bedeli olmak üzere toplam 14.117,12 TL alacağın tahsilini istemiştir.

Takipte, istenilen kira bedelinin hangi döneme ait olduğu belirtilmemiş ise de yargılama davacı takibe konu kira alacağının, Mart, Nisan, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Kasım, Aralık 2010 ayları için aylık 250 TL, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık 2012 ayları için ise aylık 400 TL olduğu açıklanmıştır.

Davalı kira borcu olmadığını savunmuş, alacaklı ve borçlusu dava dışı üçüncü kişiler olan, vade tarihleri ise 25/02/2011, 25/03/2011, 25/04/2011, 25/01/2012, 25/02/2012 TL, 25/03/2012 TL, 25/04/2012 olan bonoları ibraz etmiştir. Mahkemece söz konusu bonolar yazılı delil başlangıcı kabul edilerek tarafların muvafakati olmadığı halde taraf tanıklarını dinlenilmiş ve beyanları hükme esas alınmıştır.

Kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacı kiraya verene, kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalı kiracıya aittir. 6100 Sayılı HMK'nun 200. Maddesi ve yerleşik içtihatlar gereğince yıllık kira bedeli dikkate alınarak senetle ispat sınırının üzerinde kalan talepler bakımından senetle ispat kuralı geçerli olup bu durumda tanık delili ile ispat mümkün olmamakla birlikte HMK'nun 202. maddesi doğrultusunda delil başlangıcı yahut HMK'nun 203. maddesinde öngörülen senetle ispat kuralının istisnalarından birinin somut olayda bulunması halinde tanık dinlenebilir.

Delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir. Dosyaya sunulan bonolar, davalının elinden çıkmış yazılı delil başlangıcı sayılabilecek nitelikte bir belge değildir. Bu nedenle, dosyaya sunulan bonoların yazılı delil başlangıcı kabul edilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Türk Borçlar Kanunu' nun 104/1 maddesi “Faiz veya kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için, alacaklı tarafından çekince belirtilmeksizin makbuz verilmişse, önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır” hükmünü içerir. Mahkemece, davalı tarafından sunulan bonoların kira borcuna karşılık verildiği kabul edilmiş, vade tarihleri gözetilerek, bu

aya ilişkin kira bedeline ait olduğu buna göre bonoların makbuz hükmünde olduğu değerlendirilerek 25/04/2012 vade tarihli bonoya istinaden yapılan ödeme ile 2012 Nisan ayından önceki kira borçlarının ödendiği sonucuna varılmıştır. Mahkemenin kabulünde olduğu gibi bonoların kira borcuna karşılık verildiği kabul edilse dahi bu şekilde yapılan bir ödemede alacaklının ihtirazi kayıt ileri sürme olanağı yoktur.

Ayrıca vade tarihleri itibariyle takip konusu dönem kira bedeline ilişkin olarak verildiği kabul edilebilecek, bu döneme ait bono da sunulmamıştır. Bu nedenle bonolar, Türk Borçlar Kanununun 104/1 maddesi anlamında makbuz sayılmadığından önceki dönemlere ait edimlerin de ifa edildiğine karine teşkil edecek nitelikte değillerdir.

Yine Mahkemece, 2013 yılında yapılan ödemelerin kabul edildiği ve bu dönemde borçluya çekilmiş bir ihtarın da bulunmadığı, davacının kira alacağının varlığını ispat edemediği gerekçesiyle Ağustos-Aralık 2012 dönemine ilişkin olarak da davalının kira borcunu ödediği kabul edilmiş ise de 2013 yılı kira bedelinin ödendiğine ilişkin davalı tarafından makbuz hükmünde sayılabilecek herhangi bir belge ibraz edilebilmiş değildir.

Davacının ihtar göndermemiş olması da kira borcunun ödendiğinin kabulü anlamına gelmez. Bu halde, kira borcunun ödendiğini ispat yükünün davalıda bulunduğunu gözetilerek davacının talep ettiği kira bedeli tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3-) Davacının diğer bir talebi demirbaş eşyaların bedeline ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 12/10/2004 tarihli kira sözleşmesinde, 5 masa, 18 sandalyenin kiracıya teslim edildiği belirtilmiştir. Söz konusu eşyaların kiracıya teslim edildiğine ilişkin bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık eşyaların kiraya verene teslim edilip edilmediği konusundadır. Anılan demirbaşların eksiksiz ve hasarsız olarak kiraya verene teslim edildiğini ispat yükü kiracıya aittir.

Kiracı demirbaş eşyalarını kiraya verene iade ettiğine dair bir delil sunmamıştır.

Mahkemece, kiraya verenin taşınmazın teslimi sırasında, masa ve sandalyelerin, taşınmaz içerisinde olup olmadığını basit bir denetimle görebilecek olup, çekince ileri sürmeksizin anahtarı ve taşınmazı teslim aldığından ve demirbaşları teslim almadığını ispat edecek başkaca da bir delil sunamadığından, yasal karine gereği, davalı tarafından masa ve sandalyelerin de teslim edildiği sonucuna varılmış ise de davalı kiracı tarafından kiralananın tahliyesi ve anahtarın usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğine ilişkin bir belge sunulmamıştır.

Bu durumda, demirbaş eşyaları iade ettiğinin ispat yükünün davalı kiracıda olduğu göz önünde bulundurularak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile bu istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

4-)Davacı, davalının kiralananı kullandığı döneme ilişkin elektrik tüketim bedellerini ödemediğini belirterek elektrik tüketim bedelini de takibe konu etmiştir. Kiracının ödemesi gereken elektrik borcunu kiraya veren ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Bu durumda, davalının, elektrik tüketim bedeli için ödeme yaptığı miktar belirlenerek, ödenen miktar kadar davalı kiracıya rücu edebileceği de göz önünde bulundurularak bir karar verilmesi gerekir.

5-) Davalı cevap dilekçesinde, kiralanana davacının onayı ile masraf yaptığını, yaptığı masrafların kira ve elektrik borcuna sayılması hususunda anlaşmaya varıldığını beyan etmiştir. Davalı tarafın bu savunması, takas ve mahsup talebini içerir. Takas ve mahsup talebinin, mutlaka karşı dava şeklinde ileri sürülmesi zorunlu olmayıp, savunma olarak da ileri sürülmesi olanaklıdır.

Kiracının yaptığı kiralanana yönelik değer arttırıcı masraf ve harcamaları akdi ilişkinin devamı sırasında kira bedelinden mahsup edebilmesi için konuya ilişkin sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunması gerekir.

Kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm bulunmadığı gibi yapılacak masrafların kira bedeli veya elektrik tüketim bedeline mahsup edileceğine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma bulunduğu Mahkemece de kabul edildiği üzere kiracı tarafından yazılı deliller ile ispat edilememiştir.

Bu durumda davalı kiracı ancak taşınmazı tahliye ettikten sonra kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları talep edebilecek olup kiralananın tahliye edildiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Bu durumda Mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre davalının takas-mahsup savunması hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.