Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7519 K.2018/9007

....

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı ; davalı kiracının emsallere göre düşük kira bedeli ödediğini ileri sürerek; 01.03.2011 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin net 2.500 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının 1/2 paya sahip olduğu, talebin fahiş olduğunu savunarak; davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 01.03.2011 tarihinden itibaren aylık 2.900 TL brüt (2.320 TL net) olarak tespitine dair verilen karar, davalının temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.06.2012 gün 2012/10313 E. 2012/14092 K sayılı ilamı ile; ''...Somut olayda; bilirkişi heyetinin raporunda hem yerin boş olarak kiraya verildiğinde getireceği kira bedelinin hemde hak ve nesafet kurallarına göre yapılan indirimin belirtildiği, mahkemenin de bu kira bedeline karar verdiği anlaşılmaktadır.

Mahkeme tarafından kira bedelinin yerleşik Yargıtay kararlarına göre brüt olarak tespit edilmesi gerektiğinden; 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK.ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre taşınmazın boş olarak getirebileceği kira bedelinden hak ve nesafet ilkelerine göre uygun, makul bir indirimin bilirkişiler tarafından değil hakim tarafından yapılması gerektiğinden; yanılgılı değerlendirme sonucu oluşturulan hükmün bozulması gerekmiştir.'' gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece; bozma ilamına değişik gerekçe ile direnme kararı verilerek sonucunda; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 01.03.2011 tarihinden itibaren aylık 2.900 TL brüt (2.320 TL net) olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyizi üzerine ... 26.02.2016 tarih ve 2014/3-723 esas, 2016/182 karar sayılı ilamı ile; "Mahkemenin "direnme" olarak adlandırdığı temyize konu kararın usul hukuku anlamında gerçek bir direnme kararı olmadığı; ilk kararda tartışılıp, değerlendirilmemiş yeni gerekçeye dayalı, yeni hüküm niteliğinde olduğu" gerekçesi ile dosyanın dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

./..

-2-

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının hakkaniyet indirimine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Taraflar arasındaki kira ilişkisi, 01.03.2007 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 01.03.2011 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Kira bedelinin sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmektedir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince; davacı 01.03.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 2.500 TL olarak tespitini istemiş, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise 01.03.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 3.000 TL olduğu, hak ve nesafete göre ise 2.900 TL olarak tespiti gerektiği belirtilmiştir.

Bu durumda, Mahkemece; bilirkişinin taşınmazın boş olarak getirebileceği kira bedeli olarak tespit ettiği brüt 3.000 TL üzerinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hak ve nesafet ilkelerine göre uygun bir miktarda (yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre %10 ile %20 arasında) indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde %10 oranının altında ve bilirkişiler tarafından yapılan indirime göre hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

....