Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7525 K.2018/3208

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı kiracının emsallere göre düşük kira bedeli ödediğini ileri sürerek; 01.09.2012 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin net 68.640 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı; talebin fahiş olduğunu savunarak; davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 01.09.2012 tarihinden itibaren yıllık 58.140 TL olarak tespitine dair verilen karar, davalının temyizi üzerine yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.10.2015 gün 2014/11268 E. 2015/8540 K sayılı ilamı ile; '' Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 31.08.2012 tarihinde açılan dava ile 01.09.2012-01.09.2013 kira dönemi için yıllık kira bedelinin tespitine karar verilemez.

Ancak yargılama sırasında yeni dönemin başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (01.09.2013-01.09.2014) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.'' gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, 01.09.2013 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin 75.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı .... ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Bilindiği üzere; mahkemenin, Yargıtay'ın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep hak (usule ilişkin kazanılmış hak) doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalması yolu ile de usuli müktesep hak meydana gelebilir. Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme, (bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle) kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur.

Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay'ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir.

Somut olayda. Mahkemece bozma öncesinde üç ayrı bilirkişi heyetinden rapor alınmış, birinci bilirkişi heyeti taşınmazın boş olarak yıllık 61.200 TL, ikinci bilirkişi heyeti ise 62.400 TL kira geliri getirebileceğini belirtmişlerdir. Üçüncü raporda ise uyarlama koşullarının incelenmesi gerektiğine dair görüş bildirilmiş, kira bedelinin tespiti yapılmamıştır.

Bozma sonrası alınan bilirkişi heyeti raporunda ise yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınmadan yıllık kira bedelinin 75.000 TL olabileceği tespit edilmiştir. Mahkemece bu rapor doğrultusunda karar verilmiş ise de; raporlar arasındaki çelişki giderilmemiştir.

Dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası brüt olarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak belirlenmeli, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-%20 arasında uygun bir indirim yapılmalı, önceki bozulan hükmün sadece davalı tarafından temyiz edildiği ve tespit edilen miktarın davalı lehine usuli kazanılmış hak oluşturduğu da dikkate alınarak,

kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.