Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7608 K.2019/2623

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.05.2006 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin 01.03.2011 tarihinde beş yıl süreli olarak yenilenerek devam ettiğini, sözleşmenin 6.1. maddesinde, her yıl için asgari aylık kira paraları belirlendiğini, 6.2.1 maddesinde, kiralanan yerin işletilmesi sonucunda elde edilecek net satış hasılatı veya cironun %8 +kdv 'si hasılat kira bedeli olduğunu, 6.2.2. maddesinde, kiralanana ilişkin kira bedeli aylık asgari kira bedeli veya aylık net satış hasılatı üzerinden hesaplanan hasılat kira bedelinden yüksek olanıdır ." hususlarının kararlaştırıldığını,

hasılat kira bedeli aylık asgari kira bedelinden düşük olduğundan aylık asgari kira bedeli olan 4.354 Euro kira parasının ödendiğini, Euro kurundaki artış etkisiyle kira bedelinin ödenmesinde güçlük yaşandığını; öte yandan, davalının bir kısım kiracılara sabit kur belirlediği halde kişisel husumet nedeniyle bahsi geçen uygulamadan yararlandırılmadığını, kanun gereği Euro bazlı kira uygulamasına ayrıca yıllık artış uygulanamayacağını, sözleşmedeki maddelerin hakkaniyete uygun olmayıp mağduriyete sebebiyet verdiğini belirterek yeni kira yılı için kira bedelinin tespitine,

geçen zaman içerisinde haksız yere alınan fazla kira bedellerinin iadesine ve bu bedelin ileriki zamanda ödeyeceği kira bedellerinden mahsubuna karar verilmesini istemiştir.

Davalı, sözleşmenin tarafların özgür iradeleri ile düzenlendiğini, kira bedelinin makul ölçüde olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) 6098 sayılı TBK öncesi yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı,

sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden kiraya veren açabileceği gibi kiracının da açabileceği hususu tartışmasızdır. Somut olayda, davacı kiracı tacir olup 25.12.2015 tarihinde açtığı iş bu davada, yeni kira yılı için kira bedeli tespiti isteminde bulunmuştur. Dava dilekçesi içeriğinden davacının yeni kira yılından kastı, kira bedelinin hangi para cinsi ile tespiti, istenilen paranın ne miktar olduğu anlaşılamamaktadır.

Mahkemece yapılacak iş, davacının talebi açıklattırılıp, davacının talebinin 01.03.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olduğunun anlaşılması halinde kira bedelinin sözleşmedeki kararlaştırmalar doğrultusunda tespiti; davacının talebinin 01.03.2016 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti olduğunun anlaşılması halinde ise yukarıda belirtildiği üzere TBK'nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığından, kira bedelinin mülga BK ve bu kanun dönemindeki Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi,

belirleme yapılırken kira parasının döviz olarak tespit edilebilmesi için tarafların açıkça döviz olarak tespitini istemeleri gerektiği hususu da gözetilerek karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.