Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7612 K.2019/1309

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafınca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının davacıya ait depo niteliğindeki işyerinde 01.04.2005 tarihinden bu yana kiracı olduğunu, davalının halen aylık 2.050TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek, 01.04.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 12.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı; halen aylık 1.880TL kira bedeli ödediklerini, talebin rayiçlere uygun olmadığını ve fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; bilirkişi raporu doğrultusunda kira bedelinin 01.04.2015 tarihinden itibaren aylık brüt 7.437,50TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344. maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nasafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Taraflar arasında daha önceden kira bedelinin tespiti davası açıldığı ileri sürülmemiştir. Davacı tarafından tespiti talep edilen dönem hak ve nasafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda; davacı tarafından sunulan sözleşmelerin taşınmaza benzemediğinden emsal olarak alınamayacağı belirtilerek, internet üzerinden belirlenen 3 adet emsal taşınmaz, gezilip görülmeden, taşınmazın konumu, özellikleri dikkate alınarak boş olarak brüt 8.750TL kira bedeli getirebileceğini bildirmişlerdir. Dava konusu taşınmazın depo olmasına karşın, emsal olarak alınan taşınmazların ise depo olup olmadığı belirlenmediği, gezilip görülmediği ve dava konusu taşınmaza yakınlıkları tespit edilmediği görülmektedir. Bu haliyle alınan rapor hükme elverişli değildir.

Bu durumda; Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, emsaller keşifte gezilerek ve kiralanan ile karşılaştırılarak hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi heyeti raporu alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.