Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7692 K.2019/4247

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı ... katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 12.04.1997 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, 2011 yılı kira bedelinin kdv dahil 17.538,34TL kira bedeli + 1.557,60TL ortak gider toplamı 19.095,40 TL olduğunu, taşınmazın tarihi ve turistik mekanlara, resmi kurumlara ve metro istasyonuna yakın olması nedeniyle ödenmekte olan kira bedelinin düşük kaldığını, 2012 yılına ilişkin rayiç kira bedeli kdv dahil 19.337,84TL yi davalının ödemediğini belirterek mecurun aylık kirasının 12.04.2012 tarihinden geçerli olmak üzere kdv dahil 19.337,84TL kira bedeli+ 1.557,60TL ortak gider olmak üzere toplam 20.895,44TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, 2008 yılına ilişkin kira bedelinin Mahkemece hak ve nesafete göre tespit edildiğini, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/428 Esas- 2014 /1582 Karar sayılı dosyasında kira bedelinin 12.04.2011 tarihinden itibaren endekse göre kdv dahil 16.002,90 TL + 1.557,60TL ortak gider alacağı toplamı 17.560,50TL olarak tespit edildiğini, 2011 yılına ilişkin ödenen kira bedeli ile ilgili davacı beyanlarının gerçek dışı olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 12.04.2012 tarihinden itibaren kdv dahil 17.718,40TL kira bedeli, 1.684,80TL genel gider katılım payı olmak üzere toplam 19.403,20TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ... katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı ... davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacının, kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece eldeedilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Somut olayda. Davacı ile davalı arasında 12.04.1997 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Artırılması talep edilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğu; dosya kapsamından da, davacının kira bedelinin rayice uygun olarak tespitini istediği anlaşılmaktadır. Mahkemece, hükme esas alınan 25.02.2016 tarihli bilirkişi raporunda kira bedeli endeks uygulanarak belirlenmiş olup rapor hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak, davalının kabul edip ödediği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

3-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacı, 12.04.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin kdv dahil 19.337,84 TL + 1.557,60 TL ortak gider olmak üzere toplam 20.895,44TL olarak tespitini talep etmiştir. 6100 sayılı HMK'nın 26/1. maddesine göre "Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir." Hakim taleple bağlı olup, talepten fazlasına veya talepten başka bir şeye karar veremez. Talep kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olduğuna göre, bu talebe göre bir karar verilmesi gerekirken, talep dışına çıkılarak ortak gider alacağının yazılı şekilde 1.684,80TL olarak tespitine karar verilmesi de doğru değildir.