Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7779 K.2019/4246

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.05.2010 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, taşınmazın konumu, çevredeki emsaller dikkate alınarak 01.05.2014 tarihinden başlayan dönem için yıllık 29.000TL olan kira parasının yıllık 108.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, cevap dilekçesi sunmamıştır.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01.05.2014- 01.05.2015 tarihleri arasında kira bedelinin 48.804TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu'nun mu yoksa 6570 sayılı Yasa'nın mı (TBK.nun 339.maddesinin) uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir.

Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur.

Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin

varlığından söz etme olanağı yoktur.

Zira konut ve çatılı iş yeri kirasının konusunu oluşturmayan taşınmaz ve taşınırlara ilişkin kira sözleşmesi belirli süreli bir kira sözleşmesi ise kiraya veren kararlaştırılan süre sona erdiğinde kira sözleşmesinin TBK madde 327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmesini önleyebilecek durumda olduğundan dönüşen yeni sözleşme bakımından taraflar arasında bir tadil sözleşmesiyle yeni bir kira bedeli belirlenmediği hallerde önceki belirli süreli kira sözleşmesindeki kira bedeli aynen geçerli olacaktır.

Dönüşen belirsiz süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinden memnun olmayan kiraya veren ve kiracı sözleşmeyi TBK madde 328-330 yarınca fesih bildirimi ile her zaman sona erdirebileceklerdir.

Baştan belirsiz süreli olarak akdedilen konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olmayan kiralar bakımından da mevcut fesih bildiriminde bulunma fesih (olağan fesih) imkanının (TBK 328-330) varlığı sebebiyle kira sözleşmesinin devamı süresinde kira tespit davasının açılması mümkün değildir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan şeyin cinsi arsa olarak belirtilmiş olup, pazar yeri olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile; kiralananın muvakkat yapı olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan taşınmazın TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup, konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.